21世纪经济报道记者 凌晨 西安报道
日前，央行释放出的“节日利率大礼包”正逐步落地。
最近半个月，北京、杭州、南京、西安、宁波、东莞、无锡、郑州、南宁、石家庄、嘉兴、湖州、等多个热点城市的公积金贷款利率陆续下调。
(资料图)
比如，10月10日，佛山市住房公积金管理中心关于下调首套个人住房公积金贷款利率的通知。自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年期以下（含5年）个人住房公积金贷款利率由2.75%下调至2.6%，5年期以上个人住房公积金贷款利率由3.25%下调至3.1%。
不止是公积金。近日多城市商贷也陆续出现回落，甚至出现首套房利率“破4”的情况。据最新LPR数据，此前各地执行的首套房贷款利率下限最低为4.1%。
近日，济宁、清远、湛江、武汉等地先后发布调整利率相关信息，多地商贷利率“破4”，如清远可以最低利率可达3.7%。
一系列政策“组合拳”后，政策推动效果如何？21世纪经济报道调查了陕西部分城市，采访多位行业专家及购房者。目前来看，公积金利率下调对于地方楼市影响有限，购房者对于区位、房型和性价比要求更为明确，房地产市场“冰火两重天”的情况明显。
公积金利率下调影响有限
9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
仅隔一天，人民银行发布消息，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。
随后，不少购房者开始等待地方的相关政策落地。
张扬和女友都是山西人，毕业后一同来到西安工作。最近一年，为了购买婚房小两口跑遍了西安市城六区，摇号三次未果，最终将目标锁定在市区东二环一处即将开盘的新住宅项目。
“现在正是项目和政策‘赛跑’的时候。我想买的新房预计下半月开盘，虽然政策已出，但项目销售说目前还未接到执行通知。”张扬对21世纪经济报道记者说道。
10月11日，西安市发布了下调首套个人住房公积金贷款利率的消息。据悉，自2022年10月1日起，西安下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。
西安并不是孤例。事实上，近半月内，北京、杭州、南京、嘉兴、湖州、宁波、东莞、无锡、郑州、南宁、石家庄、天水、吉林、成都、泸州、襄阳、宜昌、黄石、荆州、随州、恩施州、仙桃、天门、南昌、哈尔滨、合肥、马鞍山以及海南全省等都先后发布利率调整相关信息。
比如，北京住房公积金管理中心网站显示，北京市管首套房住房公积金贷款利率已下调了0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别降到了2.6%和3.1%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，“各地积极落实了央行公积金政策新政，纷纷发文，但基本上属于不折不扣落实央行的政策，调整符合预期。”
而从西安的情况来看，一些房企认为，公积金贷款下调，尚未明显刺激楼市。
“公积金利率下调对市场会有一定的刺激，但力度十分有限。”一房企人士对记者说道。
他举例到，比如西安，目前西安纯公积金贷款首套最低首付20%，但单缴职工贷款金额最高不超过65万，双缴职工最高不超过85万。从市场上产品来看，城六区楼盘单价动辄1.6万+，房屋面积基本都是百平米起。相较之下，公积金利率调整的影响较小，基本不会成为购房者考虑因素。
上述房企人士还谈到，即便政策出台后，也不见得所有楼盘都能实实在在的执行下去。目前来看，在市场并不火热的情况下，多数楼盘依然不接受组合贷。若纯用公积金贷款，显然不足以支付房子总额。
张扬也表达了相同的看法。“纯公积金贷款买房不现实，组合贷楼盘不一定能接受，即便接受了，平摊到月供也只能减少几十块，可以忽略不计。相比之下，商贷利率才是关键。”
陕西省决咨委委员、省房地产协会会长王圣学对21世纪经济报道记者谈道：“公积金应该是个重要的调控方向。利率调整只是一种方式，我们应更多关注如何利用‘公积金’大池子里的资源去进一步放松、刺激市场。”
此外，为进一步稳楼市，减轻已经购房者的压力，包括陕西汉中、云南普洱、广西防城港、甘肃甘南州等多地纷纷发布房贷“商转公”政策（即将已经办理好的商业住房贷款转换成公积金贷款）。
据“汉中发布”消息，汉中市住房公积金管理中心政策法规科表示，当前商贷利率一般是4.5%左右，而公积金贷款现执行5年内首套房年利率2.75%，5年以上首套房年利率3.25%，二套房上浮10%的优惠政策，相对较低。
10月11日，青岛市住房公积金管理中心党组书记、主任曹彦平对媒体表示，“商转公”业务目前还在积极推进过程中，相关政策计划于年底前正式推出。
在现行经济环境下，政策出台能有效减轻职工的还款压力和购房成本。
商贷利率进一步“破冰”
和公积金利率下调相比，商贷利率的下调，影响范围更大。
“我们还没接到通知，但目前很多城市确实已经下调了，比如济宁，应该已经执行3.95%了。”建设银行西安某支行房贷部门工作人员对21世纪经济报道记者说道。
事实上，据9月29日下发通知显示，全国符合自主决定首套商贷利率的城市包括天津、石家庄、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、大连、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州等23个，主要分布在二线或三四线城市中。
在楼市持续冷淡的前提下，最近半月内，济宁、武汉、清远、江门等已经宣布商贷利率下调，同时武汉、清远、江门等城市下调或取消首套房贷利率下限，多地房地产商业贷款利率罕见破“4”。
具体来看，武汉则是首个执行该政策的省会城市，首套房贷利率下限由LPR-20BP调整为LPR-40BP，目前武汉部分银行可执行3.9%的首套房贷利率。清远市已将首套房贷利率下限由LPR-20BP调整为LPR-60BP，房贷利率低至3.7%，达到历史新低。
中信证券指出，结合当前商业银行的净利差和历史上按揭贷款投放定价水平来看，部分区域的按揭贷款定价将会下探到3.8%左右。
“四季度‘破4’利率将是房地产政策的新亮点。”严跃进对21世纪经济报道记者说道，“本次调控扩大了地方在是否放松、如何放松方面的权限，对于营造宽松的房贷利率环境具有积极的作用。同时需要注意，部分城市也允许把个别二套房交易认定为首套房，其也可以享受此类优惠政策。”
严跃进认为，此次利率的调整，意味着房贷利率进入“破4”时代，具有非常强的信号意义，对四季度楼市交易的提振具有积极的影响。
值得一提的是，今年内中央层面已经两次调整房贷利率下限。5月，央行、银保监会宣布下调新发放首套房商业性个人住房贷款利率，将下限由不低于相应期限LPR调整为LPR-20BP，同时叠加5年期以上LPR累计3次下调35BP，一定程度上减少了居民购房成本。
王圣学认为，对二三线乃至四线城市来说，当前低迷的市场情况下，的确需要商贷利率调整此类力度的放松政策进一步稳定市场。而对于市场更为复杂的一二线城市来说，除利率调整外，仍需要更多的政策组合予以辅助。
购买力向优质楼盘集中
一系列政策“组合拳”后，市场会如何反应？当下购房交易情况如何？
以西安为例。目前，首次使用公积金贷款才能享受最新利率，首套若是商贷，二套使用公积金贷款，也只能按3.1%的利率来执行。同时，新房首套商贷，多数银行可以做到4.1%；二套在4.3%的基础上，普遍叠加60-70BP，实际利率在4.9-5.0%左右。
相较之下，西安商贷首套利率高于多数城市，同时对二套贷款要求较为严格。
“西安市场呈现出‘冰火两重天’的情况。”一业内人士对21世纪经济报道记者分析道，“比如城六区内部分新房楼盘，不仅价格硬挺，千人摇的情况也时常发生。”
以9月新房公示数据为例，碧桂园云顶23017元/平米，登记核验通过920个；御锦城16862元/平米，登记核验通过1412个；万科璞悦17091元/平米，登记核验通过1350个；绿城全运村16871元/平米，登记核验通过1397个。
与上述楼盘登记情况反差较大的是，部分同为西安城六区的楼盘，登记核验仅为十余个乃至数十个。在这背后，主要与附近区域环境不佳、位置相对偏远、配套不足有关。
“目前购房者更加挑剔，他们能挑选的出性价比高的优质楼盘。事实上，西安不缺乏购买力，只要优质产品供应跟得上，购买力也能支撑得起。”上述业内人士对记者说道，“和之前相比，目前购房者更不着急，也更为专业和聪明。”
“我接触了很多跟我情况相似的购房者，首付已经准备好了，但是很多新房或者面积大或者位置配套差，户型和位置都合适的，想买买不到。”张扬说道。“而且如果有更大的优惠空间和利好政策，我们便可以考虑更大有优质的户型。”
王圣学认为，对于西安此类省会城市而言，应先调整限购限贷等政策，让购房者充分的在市场里自由流动。下一步，再加持利率等调控政策，这样才能进一步稳楼市。
