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记者丨李惠琳 编辑丨谭璐

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物业江湖，又上演“大鱼吃小鱼”的戏码。

流动性压力下，为了回笼资金，不少房企将物业公司摆上货架。物业股估值又回落，头部玩家趁机低吸。

9月底，华润万象生活宣布，拟收购诸暨祥生全部股权及祥生物业2%股权，而诸暨祥生持有祥生物业98%的股权。也就是说，华润万象生活将尽数拿下祥生物业，交易价为 10.37亿元。

这是华润万象生活今年第4次出手，此前，它还拿下了禹洲物业、中南物业、四川九洲（51%股权），总耗资35.78亿元。

加上9月这笔，华润万象生活累计砸出近46亿元，为今年物业市场上砸钱收购最多的企业。

行业低谷期，正是它扫货超车的机会。

冲击规模

“当下，对于有实力的企业来说，是千载难逢的好机会。能以低于原先市场价格，收购物美价廉的企业，从而扩大自身的市场占有率。”全联并购公会信用管理委员会专家安光勇接受《21CBR》记者采访时表示。

华润万象生活对规模有追求。2022年被定为公司的“物管规模扩张年”，全年计划获取第三方面积超过1亿平方米，2025年物管在管面积预计达4亿平方米，立志跻身物管行业第一梯队。

收并购是规模扩张的重要渠道之一。

华润万象生活总裁喻霖康强调，不会为了做规模而做规模，更看重标的公司的经营秩序、财务是否稳健，要匹配战略发展的方向，提升区域的管理浓度。

纵观华润拿下的四个项目，有三个属于已递表或过会的物企，资产相对优质。

以祥生物业为例，曾以“祥生活服务”为主体，于2021年5月首次递表，半年后通过港交所聆讯。无奈行情低迷，祥生活服务暂缓上市，之后其母公司祥生集团又陷入流动性危机，最终被华润万象生活收入囊中。

公告披露，祥生物业拥有逾2350万平方米和1480万平方米在管面积、合约面积，分布在浙江、安徽、江苏等地区。2021年前5个月，其营收2.24亿元，净利润1800万元。

“收购事项将增加本集团在浙江、安徽等地区的管理浓度，提高市场影响力，扩大服务范围，提升区域协同价值。”华润万象生活表示。

相比今年初收购的禹洲物业、中南服务项目，这笔买卖划算，收购市盈率约为10倍，收购前两者市盈率约14倍。

独立国际策略研究员陈佳向《21CBR》记者分析，禹州、中南、祥生的并购对价市盈率较低，且均作了延期支付，避免了相关风险，“这属于比较经典的操作，并非一味抢风口的盲目扩张之举。”

补足短板

今年的物管行业收并购热度降低，大手笔扫货的企业不多。

据中指研究院的统计，截至2022年9月，行业公开披露的并购案例近30宗，涉及交易金额约100亿元。年内仅有4宗超过10亿元的物管并购案，其中3宗由华润万象生活发起。

“物管板块并购三巨头中的另外两家，万物云和碧桂园，今年受制于外部市场环境和内部运维瓶颈，在并购重组领域少有动作，有能力、有意愿进行大型并购的市场主体，只有华润万象生活一家。”陈佳分析道。

他补充，华润万象一直以来是商管强、物管弱，今年一系列并购瞄准的恰是自身业务架构的短板——物管。

手握74个购物中心，华润万象生活稳坐商管第一位，而在物管领域存在感相对弱。克尔瑞的数据显示，2021年华润万象生活的物业在管面积排名第20位。

完成4笔收购后，华润万象生活新增在管面积超9600万平方米，总在管面积超2.6亿平方米，比今年初增长六成。在上市物企中排名上升至第8位，但体量只有第一位碧桂园服务的三分之一。

第三方管理规模大幅提升，华润万象生活对母公司华润置地的依赖也在降低。上半年末，来自华润置地的在管建筑面积为1.01亿平方米，占在管面积约40%，而今年初该比例为65%。

收并购公司财务并表，华润万象生活也有了新增量。上半年，收购的禹州物业、四川九州，分别贡献了1.89亿元、2.4亿元收入，综合溢利1962万元、3545万元。

有利好，也有风险。安光勇认为，对于华润万象生活而言，金融杠杆风险的控制、并购后的整合，尤其是不同企业文化的融合等，是未来的挑战。

粮草充足

资金充足，是华润万象生活“买买买”的底气。

喻霖康指出，公司上市时首发募集资金为116亿元，今年初未动用款项约为102亿元，财务资源基本能保证规模扩张的需求。

1月，华润万象生活还获得招行30亿元融资额度，专用于并购业务。截至2022年6月，其手握约130亿元现金。

在物企估值集体回落的当下，央企背景和商管优势，资本市场对华润万象生活扔抱有信心。

截至10月11日，在管规模排名前二的碧桂园服务、万物云，市盈率约为7倍、22倍，华润万象生活的市盈率保持在29倍左右，总市值为680多亿元，排在行业首位。

市况疲软下，华润万象生活也有压力。

从业务属性看，住宅物管的规模提上来后，华润万象生活的商管底色淡化。

上半年，住宅物管服务收入为33.54亿元，占总收入63.5%，为主要营收来源。商管服务的营收占比，较去年同期的40.4%减少3.9个百分点。

而且，商管业务的盈利能力下降明显。上半年，因采取租金减免措施，该业务毛利率同比下滑2.9个百分点至50.3%。

短期承压，华润万象生活未停止扩张，预计到2025年第三方再拓展50个购物中心。

陈佳认为，收并购物企融入后，将与商管形成协同效应。以祥生物业为例，其物管服务还涵盖了一系列业主、非业主增值、车位代销等业务，能嵌入华润万象生活在商业运营领域的优势。

规模竞速，华润万象生活全力奔跑，物企江湖或现新格局。