​作者：子非鱼

(相关资料图)

01 | 38个城市房价下跌超一年

10月11日，易居研究院发布了《50城监测系统房价指数报告》，披露了被监测的50个城市房价变化情况。

《报告》显示：

截止到目前，被监测的50个城市中，有38个城市的房价已经持续下跌超过一年。

这38个城市分别是：

郑州、廊坊、贵阳、青岛、太原、济南、天津、南昌、岳阳、哈尔滨、长春、呼和浩特、南宁、深圳、昆明、徐州、南通、惠州、宁波、福州、兰州、金华、东莞、佛山、武汉、沈阳、扬州、温州、芜湖、泉州、蚌埠、南京、苏州、合肥、西安、西宁、无锡、常州。

跌超一年，其中特别要注意这个“超”字，也即不是说只跌了一年，有些城市连续下跌了很多年。

比如郑州，是被监测城市中房价下跌时间最长的城市，连续下跌了46个月，将近4年。

郑州之后，廊坊下跌时间第二长，达43个月，此外，贵阳、青岛、太原、济南、天津下跌时间也都在30个月以上。

从城市划分来看，这38个跌幅超过一年的城市中，南方城市占多数，24个，北方14个。

当然，这并不意味着南方城市跌幅状况大于北方。之所以出现南方24个，北方14个，主要是易居研究院纳入统计的这50个城市，南方城市占了多数。

相反，目前整个北方绝大多数城市的房价都在下跌，南方也差不多，但相比之下北方跌幅更大一些。

比如根据中新经纬披露的2020数据显示，2020年房价跌幅位居前列的城市，绝大多数都是北方城市，其中廊坊、青岛、天津位居跌幅榜前三。

同时，根据国家统计局披露的数据也可以看到，8月份二手房较2020年下跌，也即房价至少回到三四年前的城市中，北方20个，南方17个。

而且，跌幅位列前五的城市中，有三个是北方城市。

制图：城市财经；数据：国家统计局

02 | 东北跌幅最大，郑州跌时最长

从跌幅情况来看，东北城市整体跌幅较大。东北的牡丹江、哈尔滨跌幅位居第一第二，长春、沈阳跌幅也不小，大连从去年下半年开始，也在下跌。

这与整个东北的人口状况有很大关系。

去年公布七普数据的时候，东北是全国人口流失最大的地区，十年间人口减少了1099万。七普时期，仅沈阳、大连、长春三个城市人口在增加，其余包括哈尔滨在内的33个城市都在减少。

而东北三省公布的2021年数据显示，仅去年一年，东北三省人口就减少超100万人，其中黑龙江减少了46万，辽宁减少25.6万，吉林减少了23.79万。

制图：城市财经；数据：各省市自治区统计局

其中，哈尔滨​因为人口持续减少，在2021年年末，人口跌破了千万，为988.5万人，就此推出了千万人口俱乐部，同时，东北也再无千万人口城市。

人口是楼市的基石，在人口持续收缩的背景下，整个东北的楼市都非常难受。当下，全国房价最低的10个城市中，就有多个位居东北，其中鹤岗房价全国第一低。

房价鹤岗化，也成为了房地产市场的一个专有名词。

再看郑州，郑州为何会成为跌时最长的城市？很大因素在于，郑州的停摆楼盘非常多。

郑州是本轮楼市风波的中心。在主要省会城市中，郑州的问题楼盘数量位居前列。

统计机构披露的数据显示，问题楼盘的面积，郑州位居全国第二，仅次于昆明。

这些问题，影响了郑州楼市的销量，所以我们看到，郑州是今年第一个跳出来发布系统性托底楼市的中心城市。

廊坊能够成为跌幅时间第二长的城市，主要是受炒房客撤退影响。在2017年廊坊先后两次升级限购，一夜之间所谓北京、天津和河北人，在廊坊都失去了房票。

作为北京的卫星城，廊坊的客源非常依赖北京，当然还有天津与河北的炒房客。在房票阻断之后，廊坊立刻进入了下跌模式，而且当年房价就出现了大波动。

时至如今，廊坊的价格相较于2017上半年的高点，基本已经膝盖斩，是楼市热点城市中跌幅最大的一个。

青岛下跌的时间也位居前列，主要是库存太多，位居全国第一。武汉，沈阳、惠州也是一样。

03 | 还会调整多久

我们的房价已经经历了20多年的上涨，从房改以来一直在上涨，期间虽然也遭遇过短暂下跌，但都是为了更大的上涨。

但这一轮行情调整和过去不一样，主要有三大改变：

第一，市场结构发生了改变。

当前绝大多数城市的供应已经大于需求。房子太多了。克而瑞数据显示，全国商品房广义库存28.03亿平方米，从走势看，创下了新高。

当然，没有房子的人还有很多。但在高房价的当下，买得起的已经买了，剩下的都是买不起的。在高房价面前，买不起的人空有需求，没有购买力，无法形成真实的需求。

第二，人口正在转向。

官方的说法是，中国人口将在“十四五”期间进入负增长。

而事实上，2021年内地31个省市自治区中就有16个负增长，1个零增长。

第三，购买力迟迟无法恢复。

在经济增长不确定性加剧的当下，购买力没有复苏的基石，这是过去大半年持续托底，市场却纹丝不动的原因。

​因此，本号以为，调整时间还会持续相当一段时间。