买房签合同时要注意哪些问题? 补充协议有法律效力吗？

买房签合同时要注意哪些问题?

1、核实卖家身份

购房者在签订购房合同之前一定要先核实一下卖家的身份，交易对象一定要是产权人，相关法律规定不具备主体资格的人签订的购房合同是无效的，所以，合同的出卖人应当是该楼盘的开发商。如果开发商委托中介机构签约，该中介机构应当具有相应资质和经营资格，并有开发商出具的授权委托书，才具备签约的资格。

2、注意五证

购买新房的话，那购房者就要注意开发商的五证了，如果开发商的五证不全的话，那么房子就不具备销售条件，所签购房合同就是无效的。五证即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》和《商品房销售许可证》，它们是购房人必须审查的最重要的文件。

3、注意权利与义务

针对购房合同中的内容，购房者在签订之前也需要仔细研究一番，特别是针对合同中的权利与义务，购房合同目前基本上都采用的是房管局统一印制的版本，因为很多购房者在签订合同时只是将内容填进去，往往放下戒心。有些聪明的开发商会在合同中做手脚，比如开发商会约定自己的违约责任是月的万分之几，购房者的违约责任变成里日万分之几，一字相差，违约款就相差30倍。

4、注意空白条款

空白条款是购房合同陷阱中常见的一种情况，购房合同上是有一些空白条款需要双方确认后填写或者主要特殊注明的，但是有的开发商会告知购房者这个合同是统一版本的，因为有的空白地方可以不填，这样空白的地方开发商就有可能在上面做手脚。因此购房者如果确实没有特殊说明的空白地方可以划一道斜线表示空白地方已无内容。

5、阴阳合同

阴阳合同是一定不能签的，有些购房者经不住对方的劝说就会签了阴阳合同，这对于购房者来说风险非常的大，根据《合同法》规定：恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。阴阳合同只是为了谋取私利并非损害国家利益，只能认定阳合同中关于房价价款的部分无效。阴合同被当作是双方真实意图的表达，通常被认定有效，如果一方要求继续履行，那另一方应该履行。

签购房协议看看这些内容是否都有？

1、房屋基本情况

房屋的基本情况包括房屋地址、结构、楼层、户型、朝向、环境等。这些内容都应该在购房协议中应该写清楚。除了这些之外，房屋信息还包括配套设施以及物业管理等。在这个部分，购房者应该对公摊问题多加留意，因为关于公用面积的分摊问题争议很多，有不少开发商常在“公摊”上大做文章。

建议购房在看购房协议中关于公摊的问题时，看清楚公摊面积的大小，不要只看数字还要看清具体位置。

2、房屋价格和付款方式

价格往往是影响一个购房者是否买房的重要因素，因此关于房屋价格及付款方式必须在购房者协议中清晰说明。这个部分需要购房者重点关注的除了计价方式、交款方式、交款时间等，还需要看清楚关于贷款买房贷款不成的约定。一般来说，如果没有特殊约定，因为购房者本人原因贷款失败的，购房者不仅定金要不回来，可能还要承担违约责任。

3、房屋交接事宜

在买房的时候，很多人都会因为交房时间和开发商产生矛盾，因此购房者要看清楚购房者协议中关于交房时间的约定，应该要求写清楚具体的年月日，以防止开发商延期交房却不承担相应责任。

除了交房时间点以外，在交房环节还有可能会涉及到一些缴费问题，这个也需要购房者看清楚。产权过户登记费、印花税、契税都应该是购买房需要承担的费用，但有的是统一开发商代收，有的则需要购房者自己缴纳。

4、违约条款

合同签完了也有可能出现违约的情况，因此购房协议中应该包括违约条款，对于具体问题作出约定，可以明确划分出现问题后哪一方该承担怎样的责任，这也是出现纠纷走法律途径时最重要的依据。

5、空白条款

在签订购房者协议时，购房者常常会忽略空白条款。然而这些空白条款往往给开发商钻空子的机会，因此购房者一旦发现有空白条款，用横线或者斜线划上，避免你签完字之后空白的地方出现新的内容。