通州，在北京楼市格局中，“争议非常大”。

因为通州是北京限购“最严格”的板块，不仅需要“北京60个月社保资格”，同时要具备“通州36个月社保资格”，两者缺一不可。

所以要在通州买房，“实在有点难”。

有些人认为“通州非常值得买”，原因在于“通州每年有上千亿的投资”，未来的发展将成为北京“新的城市中心区”。

而有些人则认为“通州完全不值得买”，甚至认为通州是“北京最大的房价巨坑”，“产业导入慢，双限资格，缺乏品质楼盘，二手房存量巨大”让通州难以“吸引北京有钱人”入住。

那么，通州到底“值不值得买”呢?

根据2018年北京市印发的《北京城市副中心控规》，通州区的面积一共有906平方公里，其中“北京城市副中心”仅有155平方公里。

也就是说“北京城市副中心≠通州区”，所以千万不要把通州区等同于北京城市副中心，以为自己买房在通州区，就可以享受副中心待遇，这是两个概念，是不对的。

根据2018年的“北京城市副中心控规”，通州区一共分成了三大“主要板块”：

第一“大板块”：155平方公里的“北京城市副中心”。

这个板块是通州区的“核心区域”，所谓的“每年上千亿投资”主要是砸在了这个片区，生活配套非常优质。

这个片区又分成了三大板块：分别是北京市政府板块的行政中心区，通州运河商务区和环球影城为主的北京度假区。

“北京城市副中心”实施严格的“双限政策”，未来几年几乎看不到“松绑”的可能，甚至可以说也没有“松绑”的可能。

由于北京城市副中心实施“高质量发展标准”，所以产业准入的门槛非常高，普通企业是很难入驻北京城市副中心的。

这也导致了通州GDP规模和增速比较慢：2021年通州GDP规模仅有不到1200亿，仅有亦庄的50%。

尽管产业发展速度慢，但从长期来看，这个155平方公里的“北京城市副中心”依然非常有前景。

这个片区的第二个问题就是“去房地产化”：供地太少，老房子太多，优质楼盘少得可怜，也导致片区房价无法上涨。

所以“155平方公里的北京城市副中心”虽然发展前景不错，但是投资周期长，买在这里需要“极好的耐心”。

第二“大板块”：亦庄新城的“通州部分”，主要包括京津高速的“台湖西片区”和“马驹桥地区”。

这两个片区目前属于“通州和亦庄经开区共管共建”，经济权应该属于“亦庄管理”，行政权属于“通州管理”。

根据亦庄官方透露出来的消息，通州的“台马地区”应该会逐渐“亦庄化”，将来更多的管理权可能会让渡给亦庄经开区。

值得注意的是，这里的“通州台马地区”仅仅特指京津高速往西部分，不包括“台湖演艺小镇”地区。

由于这个地区已经属于“亦庄新城板块”的一部分，所以“台马地区”本质上和通州产业的关系不大。

这个地区未来大概率将会迎来三重利好：首先是“双限政策”会松阪，台马地区要想发展，就应该适当松绑。

其次是有望并入“亦庄学籍区”，既然通州台马地区未来主要是和亦庄经开区一体化，那么加入亦庄学籍区概率极大。

最后是“产业和建设”都亦庄化，不管是产业导入，还是生活配套建设，都将由亦庄经开区来主导。

也正是因为“台马地区”逐渐脱离通州区，而正在加速融入“亦庄经开区”，所以“通州台马地区”反而成为通州最值得购买的片区。

所以要在通州买房投资，“台马地区”当然是首选之地。

通明湖信创园、小米汽车总部、北京小学、北京八中、北京芯片产业园等等，未来的“台马地区”一旦双限松绑，前途不可限量。

第三“大板块”：既不属于“北京城市副中心”，同时也不归属“亦庄经开区”的通州其他“两不靠”片区。

这些片区的话，基本上就没有太大的发展空间了。

比如通州南部的“于家务”，“永乐店”，“西集小镇”，“漷县”“，潞城”，“张家湾”等各大小镇，既远离北京城市副中心，同时又跟亦庄经开区无法产生联系。

这些地方就不要再去买房投资了，发展会比较缓慢的。

而北部的“宋庄”和东部的“台湖演艺小镇”由于距离北京城市副中心和亦庄经开区比较近，可能还要“喝点汤”。

但总体上也不会有“太大的发展”。

以上就是北京通州区目前存在的“三大板块格局”：155平方公里的北京城市副中心板块+亦庄台马地区板块+其他板块。

如果你一定要去通州买房投资，我们的建议是：首选亦庄台马板块，其次是155平方公里的北京城市副中心板块，最后是其他“两不靠”板块。

综上所述，我们认为通州是一个“高度被撕裂”的区域：155平方公里的“北京城市副中心”其实是“市直管”，决策权在“北京城市副中心管委会”。

而台马地区则是“亦庄经开区共管”，可能亦庄经开区的决策权要更大一点，通州区的权限可能会越来越小。

剩余的其他板块，才是通州区直接独立管理的板块，但发展确实需要时间和机遇。

所以尽管通州的发展当然会越来越好，但楼市投资的选择却需要高度谨慎，高度撕裂意味着高度分化，买不对板块就是北京最大的坑。