十一假期前夕，人民银行、银保监会、财政部、税务总局接连出手，“商贷利率下限放宽”“首套个人住房公积金贷款利率下调”“换房退税”，连送三份政策大礼包，覆盖刚需及置换需求，

但从国庆楼市成交数据来看，政策溅起的水花没有想象中那么大。尽管整体成交不及预期，城市之间的分化仍然值得关注。

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北京上海成交跌幅超50%大连济南涨幅明显

根据诸葛找房数据，长假期间，重点15城新房成交4474套，较去年十一假期下降47.1%，成交仍显乏力，楼市继续探底。(注：重点15城包括：北京、深圳、上海、武汉、苏州、大连、青岛、东莞、温州、宁波、济南、杭州、南京、成都、佛山， 时间为10月1日到7日，以上数据均为网签数据，数据仅供参考)

分城市来看，15城中有4城成交较去年同期上涨，其余11城较去年下降。

成交下降城市中，杭州、北京、上海等跌幅均在50%以上，一线城市来看，北京成交196套，较去年同期下降86.9%，上海成交187套，较去年同期下降74.2%;深圳成交486套，较去年同期下降55%，但高于2020年同期18.2%。

今年十一假期，大连新房成交74套，较去年上涨80.5%，其次为济南，成交572套，较去年上涨36.5%。南京新房成交由去年的挂零，到今年国庆假期的成交160套。

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房企积极推货 市场反馈有限

国庆假期作为传统楼市销售旺季，多地开发商不约而同紧抓营销周期吸引客户看房，促进成交。

据中指院，深圳多个楼盘赶在节前跑步入场。从售楼现场来看，假期期间多个楼盘现场人气明显回暖，与节前中央楼市政策出台、多个项目入市下开发商举办各类暖场和优惠活动有关。从成交来看，市场分化明显，部分高端改善型项目和质好价优项目成交去化较好，但整体楼盘成交去化一般。

广州开发商推货也较为积极，有超30个楼盘有营销动作，以项目加推及促销活动占据多数，多项目推出“购房送家电”、“购房赠送物业费”、“首付分期”、“一口价特惠单位”等营销活动。从现场人气来看，主要以天河区、黄埔区、番禺区热销楼盘去化较好，去化率超过80%，其余新开盘及加推项目整体去化一般。

国庆期间，二线城市的花式促销更是轮番上演。据不完全统计，成都有超60个项目推出优惠活动;苏州多个售楼处推出优惠活动，特惠房、买房抽奖、认购送豪礼等方式层出不穷;

青岛开发商紧抓国庆节点顺势推新加速去化，包括特价房、认购减免、送车位等一系列优惠活动，同时推出科学实验室、插花体验、超级电玩、淘气堡等众多亲子体验游戏，吸引更多人流。

但从效果来看，消费者购房情绪虽然得到一定调动，但仍多持观望态度，成交转化率仍有待观察，政策稳预期效果仍需时间兑现。

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四季度能否回温？

为什么政策大力加持之下，楼市仍然没能走出上升曲线?

一方面是因为全国多城疫情卷土重来，成交不可避免的受到影响。

二是因为网签数据具有一定滞后性。结合企业反馈及认购情况来看，部分城市在去年同期低基数下同比表现其实是增长的，出现了一定恢复。

三是短期来看，购房者观望情绪仍在，前期政策显效仍需时间。

后续市场会不会回温?中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，9月底，央行、银保监会、财政部等部委接连出台利好政策，根据媒体报道，广东、山东等省份部分城市已经跟进落地相关政策，广东清远首套房贷利率最低可至3.7%，阳江可至3.9%，云浮、湛江等城市取消首套房贷利率下限;山东济宁下限降至3.95%，青岛、济南、淄博等城市首套公积金贷款利率已经下调至3.1%。

政策的持续优化，一定程度上修复了市场信心，叠加国庆期间企业加大营销力度，部分城市市场活跃度有所提升。短期来看，购房者观望情绪仍在，前期政策显效仍需时间，若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复，四季度新房市场或逐渐企稳。