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经济观察报 记者 丁文婷作为一家央企开发商的上海营销负责人,王蕊仍然对那个特别的周五记忆犹新。


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9月1日,上海“认房不认贷”政策傍晚出台,当晚,王蕊公司旗下在上海的3个项目就开启了夜场成交模式。“当晚就有客户来项目下单,成交了好几套”,王蕊连夜通知还未正式开售的其他项目支援即将到来的周末。

王蕊公司旗下一个均价不到7万元/平方米的项目,在新政出台后的周末销了70多套,来访量和成交量均较此前翻倍。

有类似感知的还有另一家头部央企开发商的上海营销负责人张晴,新政后,旗下一个均价在8万元/平方米的项目,此前一个月的成交只有个位数,新政出台后,周末两天成交了十几套,到访量是此前的3倍。

“成交突破5亿元”。

“单项目两日成交1.8亿元”。

一张张房企热销红底亿元战报显示着新政的威力,至今热度仍在延续,王蕊发现,周末过去,周中的成交量虽不及周末,但较以往也在翻倍增长。

不过,新政的效力并未能传导到上海房地产市场的各个层面,二手房市场从业者们尚未明显感知到市场温度。

即使身处热潮中,多位房企上海营销负责人仍然表现出“担忧”,此次新房释放出的置换改善群体的购买力预计持续一个置换周期,即2-3个月,下一波购买力从何而来,市场又该由谁来接力?

激起新房“千层浪”

“根据我们对上海新房项目的监测,新政放开后的首个周末,上海新盘来访人数普遍比此前增加了50%-100%。”王蕊介绍,但项目之间成交量分化较大,环线不同,市场反应也不太一样。

五大新城一些配套还不错的项目,销售提升较明显,但外郊环,比较偏远且周边配套不太好的项目,成交则没有明显回转。

比如嘉定区的几个新盘,成交量普遍提升了80%-100%,临港的几个新盘成交量也提升了60%左右。也有少数如松江、奉贤等远郊原本销售不佳的项目,虽然来访上涨,仍然零成交。

多位房企上海营销负责人告诉经济观察报,当下这一波下单的购房者主要分两种:

第一类是原本就持币看房的购房者,此前观望市场和政策导向,政策落地后,不再犹豫,选择出手。

另一类则是因为有过贷款记录,被7成首付限住,现在首付门槛降低,获得购房能力。

在上海交了10年社保的李先生,在认筹倒计时最后一天赶到上海青浦区的国贸虹桥璟上项目看房,他告诉经济观察报,自己在外地有房无贷款,但有过贷款记录,以前7成首付,在上海买房比较困难,但孩子已经到了要上小学的年纪,“现在算首套,我就有机会在上海买房,结束一家人的租房生活”。

像李先生这样在外地有贷款记录上海无房的刚需客户并不多,改善客户群体还是占了绝对的比重。

一名项目销售人员告诉经济观察报,新政出台后的周末,售楼处接待量明显增加,周末两日到访200多组客户,大多数是置换客户,“都是听到消息,觉得有机会置换来看房,没有这么快能买。”该销售人员表示,这也导致新政后,其所在项目到访客户增多,但真正认筹客户数量并未超出原本预估,并未触发积分摇号。“我们项目没有置换周期,一些置换客户来不及,转而选择了有置换周期的盘”。

事实上,上海许多改善盘已经推出首付分期政策。“二手房市场流动太差了,不得已出的。”在张晴看来,只有首付分期才能帮助置换客们下单。

二手房泛“小涟漪”

作为一家从业近20年,在上海管理着6家门店的上海某连锁中介区域负责人,乔青将网上一些“二手房火爆”的鼓吹视为“纯粹在造势”。

“只能说政策出来后,客户的活跃度比以前提升,以前观望的客户开始预约看房。”他介绍,新政出台前,一部分客户担心购房后价格下跌,政策出台后,已经基本定心。

其所在区域的6家门店在新政出台后,带看量比过去增加70%-80%,而网传的业主跳价是极少数,大部分都没有涨价,但很明显的是信心增强了,谈价空间小了。

“成交上,二手房的反应势必没有新房那么快。”在乔青看来,购买二手房流程较新房更为复杂,且一房一价,从看房到谈价成交需要一个过程,但确实有一部分置换需求被挖掘出来,以前,不少客户看着看着就没下文了,因为在上海首付7成的情况下,想置换一个比原来面积大、品质好的房子是比较难的,现在有机会了。

这一部分需求也反应在二手房挂牌量上,一家闵行区连锁中介经纪人告诉经济观察报,后台显示,新政出台后两小时,系统新增房源达到了700多套。

其门店此前周末带看量仅有1-2组,新政出台后周末每日3-4组带看,目前较少进入谈价环节。他表示,除非有看准要参与摇号的新盘,客户普遍想等一个合适的时机和价格,现在二手房的市场行情并不好。

乔青表示,很重要的一点在于,不同于2014年上海实行“认房不认贷”后楼市迎来一波疯狂的上涨期,当下,大家对未来房价上涨没有预期,不会着急交易。

“希望二手房能卖快点!”一位TOP3房企上海营销负责人表示,即使目前新盘热度提升,但激发的都是原来市场的存量——一部分观望好久只差“临门一脚”的群体和一部分首付降低的客户。但接下来,二手房成交才是关键,只有置换客户被释放出来,才有购买力。

亟待新政接力

浦东外环外一位新房项目营销负责人有些焦虑,目前看来,认房不认贷的政策效力仍“余波未至”。8月最后的一个周末,其所在项目到访80多组客户,新政落地后9月的第一个周末,项目来访量增加至90多组,相比于市区一些改善盘,增长并不明显。

该项目均价在4.8万元/平方米,根据户型不同,面积从90-130平方米不等,总价在360万-500万元居多。“我们已经算不上纯改善的楼盘了,但根据前期蓄客摸排来看,我们项目超过5成的客户需要卖掉旧房子,才能购置新房”。

新政出台后一周,区域内来看房的客户中,改善置换群体占了大头,乔青表示,“这一波置换群体的购买力将在9-12月内持续释放。”一般而言,房子从挂牌、意向客户看中、签约、贷款审批、全款到账,需要两三个月的时间。

“我们预计,这一轮认房不认贷的政策效果持续期为2-3个月,刚好一轮置换周期。”上述TOP3房企的营销负责人也做出同样判断。改善群体消化完后,市场亟需新的购房群体入场。

他表示,上海现在在限购方面没有进一步的动作,“购房的仍然是原来一些客群,政策只是激活了存量购买需求,没有新增需求,刚需购房客户可能总共就那么多。”

一位接近政府人士告诉经济观察报,9月初,在五大新城专题研讨会议上,政府方面表示,因为五大新城人口呈现负增长,考虑进一步放开落户政策。

9月7日,上海临港新片区发布《关于优化调整临港新片区人才住房政策相关工作提示的通知》,再次优化人才住房政策。通知显示,临港新片区重点支持单位工作的人才购房,工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上。

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