政策扶持、债务展期，给优质民营房企喘息的机会，等待信心恢复
文 | 《财经》记者 刘建中
(相关资料图)
编辑 | 刘建中
2023年开年，经济有些复苏迹象，餐饮、旅游、品牌服装等行业的盈利有所恢复。但是，钢铁、水泥、有色、化工等诸多行业的盈利有所恶化。
房地产一季度的表现让大家看到了希望，但4月数据又变差了，而且不只是差了一点。根据亿翰智库的数据，4月商品房销售面积为0.8亿平米，销售额为0.9万亿元，环比分别下降了48.1%和39.0%。
有研究解释，2023年一季度房地产数据反弹，是因为2022年最后几个月积压了一些刚性需求的释放，而不是因为原先制约市场的因素得到了有效改善。当这些积压需求释放之后，房地产又回到了信心不足、需求不足的状态。
现在断言房地产复苏已经结束，肯定为时过早。但必须承认房地产复苏需要更多的条件，更长的时间。
虽然短期的经营和债务压力都非常大，但长期来看，对于民营房地产企业的未来，其实不必过于悲观。只要能活下去，熬过周期底部，优质民营企业依然能大有作为。这样说，有三点原因。
第一，中国房子足够多，但能满足改善性需求的住宅远远不够。当解决了房价与收入的匹配问题，改善性需求释放，民营房企有足够的生存空间。
第二，利率下行趋势之下，房子的投资价值会上升。
第三，住房需求会衍生出其他业态，比如长租公寓。这些都在房企的能力圈之内。
但目前的重点是，如何让民营房企“活下去”。
4月份房地产行业数据走弱，复苏不容乐观
2023年一季度中国房地产累计销售面积为2.99亿平米，与2022年基本持平，比2021年同期降低了约20%。但2023年4月，中国房地产销售面积为0.77亿平米，2022年4月份为0.87亿平米，2021年4月为1.43亿平米。2023年4月的销售数据比2022年同期下降了11.5%，比2021年同期下降了46%。
现在的问题是，不仅销售数据不乐观，而且企业对于未来没有信心。
“新开工面积”和“开发投资金额”可以从一定程度上衡量房地产企业对于未来的信心。2023年4月份“开发投资金额”为1.04万亿元，2022年4月份为1.04万亿元，2021年4月份为1.61万亿元。从“开发投资金额”看，2023年4月与2022年4月相当，但仅为2021年同期的65%，显示企业信心不足。
“新开工面积”比“开发投资金额”更能体现房地产企业的信心状态。2023年4月份“新开工面积”为0.71亿平米，2022年4月为0.99亿平米，2021年4月为1.77亿平米。2023年4月“新开工面积”为2022年同期的70% ，仅为2021年同期的40%。这显示房地产企业非常缺乏信心。
房地产开发资金来源中，2023年4月份新增国内贷款为1150亿元，2022年4月份为1312亿元，2021年4月份为1821亿元。2023年4月同比下降12.3%。与2021年4月相比，下降36.8%。这个数据也从侧面表明房地产行业走弱。
在房地产行业整体走弱的背景下，值得注意的是，民营房企的情况要比行业平均水平更弱。
民营房地产更难，挣扎在“活下去”的边缘
国央企房地产的各方面情况，都比民营房企好很多。我们先看看销售情况。
我们选择了4家有代表性的央企房地产企业：华润、保利、招商、中海，以及6家有代表性的民营企业：龙湖、碧桂园、新城、旭辉、融创、宝龙。从表1看，2022年民营房企销售已经大幅弱于国企。最优质的民企龙湖，销售同比下跌了29.9%；而四家央企中销售下降最多的中海，也仅下降了20.4%。
2023年前4个月，国央企销售大幅反弹。
保利发展，2023年前4个月实现合同销售金额1556亿元，同比增加28.4%。
华润置地，2023年前4个月实现合同销售金额1120亿元，同比增加83.6%。
招商蛇口，2023年前4个月实现合同销售金额1103亿元，同比增加79.6%。
中海，2023年前4个月实现合同销售金额1176亿元，同比增加63.3%。
在国央企销售大幅反弹的同时，民营房企除了龙湖，销售继续大幅下降，可谓冰火两重天。
碧桂园，2023年前4个月实现合同销售金额1168亿元，同比下降28.5%。
新城，2023年前4个月实现合同销售金额290亿元，同比下降27.9%。
旭辉，2023年前4个月实现合同销售金额294亿元，同比下降24.2%。
融创，2023年前4个月实现合同销售金额373亿元，同比下降56.6%。
宝龙，2023年前4个月实现合同销售金额120亿元，同比下降21.4%。
在2023年1-4月份，央企中表现最差的保利同比增长了28.4%。民企中除了龙湖，其他5家同比继续下跌了20%以上。一定要注意，民营房企是在2022年已经大幅下跌的基础上，继续下跌了20%以上。
为了直观，可以看表1的最后一列，这是用2021年全年销售数据与2023年1月-4月的销售数值相比得到的数值。这个数值越大，说明2023年销售下降得越厉害。四大央企，这个数值都在3左右，而民企除了龙湖都在6.5以上。融创的数值甚至达到了16。
表1: 代表性央企房地产企业和民营房地产企业的销售情况
央国企融资渠道通畅、资金成本低，有信用背书。这些条件让绝大多数民营房企望尘莫及。
2023年大多数民营房企销售收入下降的同时，预售资金监管严格，而融资渠道几乎全部关闭。在这种条件下，债务展期甚至违约成了大概率事件。
2021年克而瑞销售排名60强中有37家民营房企。目前，其中近三分之二已经出现了债务违约。其中没有违约的十几家民企中，从22年财报可以看到，有3家的债务问题也岌岌可危。
债务问题不解决，“活下去”无从谈起
2023年是房企的债务到期高峰。中银证券测算2022年国内外债券到期规模8795亿元，2023年为9580亿元，2024年之后逐年减少。2022年的偿付高峰，已经让不少民营房企不得已“倒下”。2023年，年初还成功发行7亿元中债增全额担保中票的合景泰富在5月16日官宣，启动境外债务重组。这成为行业又一个标志性事件。
面对债务，房企应该如何破局？
房地产企业大规模破产会带来社会问题，而且也不符合债权人的利益。在当前销售疲软、回款不畅、融资困难、股市低迷的条件下，房企除了债务展期也别无他法。
自2022年以来，不少民营房地产商都在积极努力，寻求境内外债务的展期。有的企业采取境内或境外全盘重组的方案，有的则选择就每一只债券与投资人逐一商讨展期方案。
截止目前，融创、富力、龙光、时代四家房企成功完成了境内债务的整体重组，为自身赢得了“活下去”的喘息。从展期方案来看，有三家房企展期的头一年不支付本金，龙光的方案中还包括了利息支付的递延。以上四家房企的展期时长均在3-4年。融信在近期抛出境内债务重组方案，计划在展期的第一年分4次支付合计1%的本金，剩余本金展期2-3年进行兑付，并通过资本化方式对利息进行延期支付。
特别值得注意的是，这些企业在境内债整体重组之前，均已对单只到期债券进行了展期。由此可见，境内债务整体重组，是在行业迟迟未能复苏下，房地产企业做出的不得已选择。
更多的民企，则是选择对单一债券进行展期。比如，旭辉近期抛出了“20旭辉01”的回售条款调整方案，本质上是对该笔境内债券进行19个月的展期，并在展期第一年内支付合计5%的本金，并按期偿付合计7.8%的利息，目前方案仍处于投票期。宝龙则先后对“19宝龙01”、“20宝龙04”、“21宝龙01”、“21宝龙03”提出了展期方案。
值得注意的，随着市场下行，行业复苏乏力，其展期方案的条款对债权人越来越不利。22年7月通过的“19宝龙02”展期方案首付支付了5%的本金，近期抛出的“21宝龙03”展期方案则在展期后的第9个月才兑付第一笔5%的本金。
当企业意识到市场低迷会持续比较长时间之后，展期时间应该选择2年-4年。1年的时间肯定不够，的确需要2年以上的时间来解决问题。正因为1年内无法解决根本问题，所以不少原定展期1年的债券又进行了二次展期。
展期方案的核心是全面性和可行性。只有与企业真实的流动性情况相适配，切实可行地帮助企业渡过行业低谷、帮企业“活下去”的方案，才是好方案。毕竟留得青山在，不怕没柴烧。
“青山依旧在”的基础，是地产行业的国民经济属性。参考其他国家数据，会发现中国房地产市场不会长期大幅萎缩。2015年-2017年，韩国新增住宅与存量住宅比值的均值为3.6%，日本为1.83%，美国约为2.2%。据此推断，中国每年住宅竣工量会维持在8亿平米左右。2021年是中国住宅竣工高峰，其数值为7.3亿平米。所以，未来中国房地产市场并不会大幅萎缩。
“活下去”是摆在房地产民营企业面前的一道难题，现在需要时间，需要等待。等待政策、等待时机、等待市场出清，等待信心恢复。首先要活下去，活下去就能看到春天！
