随着房地产行业进入深度调整期，产业园区正在成为房企转型新发展模式的多数选择。机构研究数据显示，全国TOP50的房企中，约66%已经涉足产业园区。
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在罗瑾看来，传统地产开发和产业园区不同，前者更多提供的是标准化的产品，产业园区则是要根据客户需求开发运营差异化的产品。
“所以传统房企在进行产业园区开发运营时，一定要将客户需求前置，否则造出来的园区可能会出现租不出、卖不掉的情况。”
而在退出渠道上，公募REITs的试行一定程度上减轻了房企投资产业园区的“退出焦虑”。不过，作为相对稳健的投资产品，REITs对底层资产能否长期可持续运营、资本回报率等有一定的要求。
罗瑾告诉凤凰网风财讯，基于此，生产制造类产业园区会是产业园区的下一个发展机遇。这类园区的客户粘性强、收益稳定、资本回报率也比物流园区高，还有稳定的退出渠道，未来会更受投资者欢迎。
5月16日，凤凰网风财讯专访第一太平戴维斯中国区投资及资本市场部/中国区产业及物流地产服务部负责人&高级董事罗瑾，为市场带来关于产业园区发展趋势的更多思考。
凤凰网风财讯：有数据显示，目前百强里面近半数的房企开始涉足产业地产。您有感受到这种变化吗？
罗瑾：我最大的感受来自万科。最初万科是一家传统的房地产开发商，后来黑石看中了国内物流产业园的发展潜力，也看到了万科强大的网络资源和拿地能力，最终两者合作进入物流及产业地产领域。所以，万科最初进入的推动力是资本。华夏幸福做产城的模式则有不同，华夏幸福是以拿住宅用地为主，辅以产业勾地进行开发。可见传统房企进入产业园区领域的背景都不一样，导致最终做出来的产品以及退出渠道也不尽相同。
凤凰网风财讯：传统房企和联东这类产业园区出身的，在开发、运营上，最本质的不同是什么？
罗瑾：最大的不同还是在于产品的运营和退出路径。传统房企更多倾向于生产标准化产品，通过“建设-销售-回款”来完成项目的退出。而产业园区开发商则有不同逻辑。无论产品用于租赁还是出售，在建造之前都要将客户的需求前置，想好客群特征、客群需求等。因为每个客户所需要的产业园区功能不同，这就导致产业园区最终在产品设计、后期运营等方面也会各有不同。
凤凰网风财讯：您认为产业园区的核心竞争力是什么？
罗瑾：产业园区的核心竞争力就在于开发运营商一定要掌握客户需求。如果只按照传统的开发思维开发产业园区的话，可能会出现比如层高太矮、承重太轻等无法满足产业日常经营生产的情况，进而对园区的出租或销售形成阻力。作为服务于产业的载体，我们认为产业园区开发最重要的还是要透彻理解服务对象，竭尽所能地服务好客户才能打造出非同质化的产品。
凤凰网风财讯：对于产业园区投资方而言，如何退出一直是最大难题。目前都有哪些行之有效的产业地产退出通道？
罗瑾：目前产业园区投资有多种退出渠道。一个是通过REITs退出：工业园区公募REITs收益稳健，补充了园区资产退出渠道缺乏的难题，为园区开发与投资提供了可持续经营路径。公募REITs试点公布以来已近3年，其底层资产覆盖也从最初的基础设施延伸至了租赁住宅及商业资产等更多的资产类别。第二个退出渠道是股权交易：作为当前工业园区最常见的退出方式，大宗交易整售有着交易透明度高、方式成熟的优势。比如，生产制造企业会收购产业园区项目，然后通过部分自用 部分出租的方式实现退出。第三个渠道是分割销售：受制于工业用地、产业导入等政策不同，项目可分割销售的比例也有所不同。以上海为例，可分割出售的上限为30%-70%不等。所以，目前产业园区运营商也可以藉此分为自持型和销售型。举例来说：联东是销售型，金地威新是自持型，而像坤鼎这类开发商则是自持和销售都有的。
凤凰网风财讯：目前产业园区是自持多一些还是销售多一些？
罗瑾：自持还是销售，主要还是看产业园区开发商的规模和退出渠道。如果开发商规模较大，一般偏向于自持。因为这类开发商往往有成熟的退出渠道，比如和险资、国资合作，最后利用C-REITs实现退出。他们的目的是运用成熟的运营管理能力把利润做大后实现上市。举例来说，ESR就是持有型为主的开发商，基本不做分割销售。而另外一部分开发商，则可能会出于加快资金周转利用的目的，采取销售或者分割销售的模式。
凤凰网风财讯：近年来，国内外资本都在加大投资产业园区。以您的观察，目前产业园区投资主要集中在哪些方向？机构在投资过程中主要考量因素有哪些？
罗瑾：产业园区分为几种大的类型：一类是物流园区；一类是偏商务的产业园区，（“工业上楼”就是其中的一种载体）；还有就是生产制造型的产业园区。以普洛斯和凯德两个开发商为例：普洛斯在物流园区之外，还有专门做工业园区的平台——环普；凯德在合并星桥腾飞之后，也在做偏生产制造的产业园区。这两家公司原有业务的外拓是因为物流园区已经处于一个竞争白热化阶段，对于企业来说，也在看中国更多的发展机遇。
在过去三年，C-REITs即为一些收益稳定、长期可持续发展的资产拓展了新的退出渠道。生产制造类产业园区其实是一个很好的选择。租户端来看的话，绝大多数产业园区的租户是考虑在中国长期发展的。他们的租赁期一般是3-5年，甚至也有10年租期的。相对于物流而言，这类产业园区的客户黏性更强；第二点来看，生产制造类产业园区的资本回报率比物流园区还是要高一些的。对于投资者来说，资本回报率高、收益稳定、客户粘性强、有稳定退出渠道的投资标的肯定更具吸引力。
凤凰网风财讯：您刚才聊到“工业上楼”，您怎么理解“工业上楼”这一产业园区新概念？
罗瑾：园区涉及形态多样，我们将工业地产定义为具备生产制造功能的产业园区，此类园区早期多以车间、单层厂房为主。但随时代变革，一个简单的问题是，如果地够多，工业为什么要上楼？所以，“工业上楼”的大背景还是因为土地稀缺，政府对于工业用地容积率的要求提升了。但“工业上楼”和传统的多层厂房又不一样，“工业上楼”的目的是空间的最大化利用。除了提高承载力等建筑标准之外，对于生产生活的空间要求也更高了。比如，现在会根据产品对空间湿度温度的需求来设置“空调房”。
但其实不论是“工业上楼”，还是传统的产业园区，都不单单是为了产业的空间集聚，也是期望通过土地的集约利用来推动相关产业上下游的高效协同发展。
