内容提要：
1、疫情3年积压的刚性购房需求释放后，房地产市场重陷低迷；
2、空置房越来越多，买盘越来越少；
(资料图)
3、降价的楼盘越来越多，买到手就可能贬值；
4、房企债务危机难以化解，烂尾恐将成常态；
5、还不起房贷的越来越多，法拍房越来越难变现。
一、疫情3年积压的刚性购房需求释放后，房地产市场重陷低迷
根据国家统计局公布的数据，2023年1-4月，全国销售商品房37636万平米，同比下降5.4%。疫情三年积压的刚需在春节前后得以释放，商品房销售面积经历了一季度的小阳春，同比跌幅有所收窄之后，四月份商品房市场再度遇冷，销售量同比跌幅明显放大。
观察开发商和购房者信心的4月份商品房销售面积7690万平米，同比下降幅度从一季度的3.5%放大到11.8%。从房地产行业的其他指标看，可以用全面转入低潮来形容：房地产开发投资9540亿元，同比下降16.2%；房屋施工面积和新开工面积同比分别下降5.8%和28.3%。
观察商品房销售难度与库存的商品房竣工面积同比增加37.2%，商品房待售面积同比增加15.7%。
买卖双方的信心在显著下降，待售的库存商品房数量则显著增加，商品房市场供过于求的状况更为严峻。
我在3月18日发表的《楼市回春了吗？央行继续降准，能改变房地产基本面吗？》和4月20日发表的《一季度房地产复苏到什么程度了？会持续上行吗？》等分析文章中，对房地产市场的基本判断是：
第一、从房地产投资与去化率看，房企信心并未恢复；
第二、从房地产上下游看，还看不到房地产行业回暖的迹象；
第三、即使央行继续降准降息，也无法改变房地产基本面；
第四、这一轮房地产复苏支撑条件较弱，不具备持续上行的基础。
4月份的房地产指标，在进一步强化我此前做出的上述判断。
从2021年四季度开始，我们从上到下、从左到右，出台了史无前例的密集的抢救房地产市场的救市政策，从降准降息到买房补贴。但商品房销售却是越来越难。房子卖不掉，房地产的问题就会产生链式反应，从而危及很多行业和很多人。比如房企、银行、建筑公司、材料商、购房者，还有地方政府。
商品房市场难以复苏，房地产市场以下四个趋势将逐步上演。
二、空置房越来越多，买盘越来越少
我们认为，所有的指标都在反复告诉我们，依据目前的住房拥有量、城镇化水平、债务率和人口趋势，商品房市场断然难以恢复到往日荣光，就如我在1月20日《2022年房地产市场萎缩四分之一，2023年商品房销售趋稳价格补跌》一文中所言，房地产正在进行历史性的下行寻底，并构筑新的运行台阶，不可能回到之前月均1.5亿平米的规模，0.9-1亿平米将是5年内下一周期房地产规模的上限，往后的规模还会缩小。
20多年来，炒房暴富的神话造就了规模庞大的职业和业余炒房团，炒房客们疯狂买房囤房，购买了大量的闲置房屋，最终导致很难出手。截止4月份，全国在建的商品房面积超过77亿平米，待售的还有6.4亿平米。按照1-4月月均0.95亿平米的销售能力，即使开发商不再增加在建项目，这些商品房也需要89个月才能卖完。
与此同时，房产中介行业内人士预估，国内空置房规模已经超过1.2亿套约120亿平米。按照1-4月月均0.95亿平米的销售能力，所有开发商停止销售，也需要130个月消化。
库存规模庞大，但购房需求持续萎缩。据58安居客统计显示，4月全国40城二手房购房需求热度指数为0.65，环比下跌17%，同比下跌22%。
在一个城镇化率已经接近发达国家，城市可拆迁的旧房已经拆了80%，城镇住房拥有率达到了96%，超40%的家庭拥有两套甚至更多房产，人口已经开始净减少的国家，高达需要220个月去化的商品房待售量，其实大家都可以不用为房子发愁，毕竟房地产市场已经是完完全全的买家市场了。
三、降价的楼盘越来越多，买到手就可能贬值
供过于求，价格下跌，这是市场铁律。房企面临购买力不足时，只有以价换量才可以取得必要的现金流来偿还债务、支付企业运行费用，进而盘活资产。
进入五月份，30个大中城市商品房日均成交面积回升速度仍在放缓，五月前半月，日均成交35.9万平方米，环比4月份下降了15.6％。
虽然我们经常可以看到有房企降价售房被行政部门处罚，但我认为，行政对市场的盲目干预，最终是无法抗衡客观的经济规律的，这最多只能拖长房地产市场的调整时间，恶化房企的债务危机。
所以，“五一”期间，昆山房企拿出3栋楼8折促销，被当地住建部门干预收回了。
5月19日《每日经济新闻》报道，最近备案均价为14741元/平方米的惠州市大亚湾区海伦堡·臻悦府项目直接打4.8折，房价跌破了大亚湾的最低纪录，但并未被当地行政部门干扰。
随着有效需求的萎缩，我们坚持认为，在房地产经历了一年多的量跌之后，价格必须向下做出相应的调整，这一轮房地产周期才可能探底企稳。
所以，我们必须从心理上做好准备，在经历了20年买到就是赚到之后，迎来的将是降价的楼盘越来越多，买到后就可能贬值的现实。
四、房企债务危机难以化解，烂尾恐将成常态
据统计，2023年我国房企到期的各项债务已经累计达到了9580亿，比2022年还多8%。这里还没包括拖欠的工程款、材料款等应付债务，今年房企们的偿债压力山大，头部房企也不例外。
由于行政力量对房地产市场的盲目干预，房地产市场降价的步骤拖得太慢，价格不降市场购买力又严重不足，大家对楼市的信心日益低迷，房企的现金流日渐萎缩，债务危机越来越大。
有些地方将存量住房转保障性租赁住房作为化解房地产债务危机的重要手段。比如福州成为全国批量收购存量住房扩大租赁住房供给的八个试点城市之一，今年计划盘活近8000套空置安置房，转化为保障性租赁住房。
但整个宏观经济复苏缓慢，地方政府自身收支压力很大，能够用于存量商品房转保障性租赁住房的资金沧海一粟，根本无法缓解房地产企业庞大的债务危机。房企的资金链问题将导致延期交付、烂尾越来越常态化了。
对于房企来说，烂尾延期交付基本上都不会影响到他们的基本运转，但对于耗尽六个口袋、贷款几十年才买到一套住房的家庭来说，买到了烂尾，就是踩雷，更可怕的是，即便买到了烂尾，住不上房子，按照法律也要面临几十年的还贷压力。
五、还不起房贷的越来越多，法拍房越来越难变现
网上有数据称，2017年全国法拍房数量仅为0.5万套，到2020年，已增加到127万套，2022年法拍房已超过300多万套，专家预测2023年的法拍房将高达350万，2025年将超过500万套。
造成法拍房规模飙升的因素主要有：一是炒房客们的资金断裂；二是抵押贷款买房者的收入下降，或者失业导致的无力偿债；三是买上烂尾楼以后被迫成为老赖；四是生意失败、创业破产的大老板、小老板们等等。
一旦失去偿还债务的能力成为债务官司的被告，抵押买房者就将承受巨大的损失，极有可能失去房子还无法清偿债务，一辈子背负老赖的印记。
【作者：徐三郎】
