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凤凰网房产上海讯全球ESG合规投资时代下，建筑不动产面临ESG零碳战略转型机遇和挑战，凤凰网房产上海携手零碳中国伙伴计划隆重举办“零碳中国不动产ESG论坛”，旨在通过这场国际对话，齐聚全球智慧，探讨城市可持续发展以及不动产行业如何抓住机遇，克服与制定和实施ESG倡议相关的挑战，获得新生。

在论坛现场，商道纵横合伙人曹原发表题为《房地产如何利用ESG管理工具实现转型发展》的主题演讲。

对于这一命题，曹原从三个方面做了详细阐述。首先是ESG可以帮助房企从控制型的管理转向关系型的管理，这也是应对目前多变的、不确定的外部环境的方法。其次，尤其是对于房地产行业而言，正在从高速的增量开发走向存量的更新和运营，所需要的资产升级、团队升级、业务升级，可以通过ESG的管理工具来实现战略落地。另外在财务的角度，降低资产的风险，增加现金流，然后降低融资成本，这些也都是可以通过ESG管理工具实现的效果。

在曹原看来，ESG对于房地产企业而言，除了是一个比较热门的概念之外，还是一个标准化的利益相关方沟通工具。

由于资本市场对于标准化的沟通有明确的需求，金融机构和资本市场对于企业的非财务信息披露的要求就逐渐通过交易所的规定和金融管理部门的要求，转化为了强制、半强制信息披露规范要求，带来了我们所熟悉的环境、社会和治理方面的关于报告的信息披露。

曹原观察到，近两年地产行业的信息评级提升明显。以MSCI为例，从2018年到2021年，整个中国的地产行企业从B到BBB越来越多。在ESG的评分和绿建面积占比的相关性上来看，呈现比较显著的相关性，也就是绿建面积占比越高的ESG评级也会越高。从单项来看，给予绿建的评分，中国大陆企业已经非常领先，这样的企业成绩和近几年中国企业的绿建技术和材料应用有关。

那么如何把ESG作为一个管理工具？

在曹原看来，我们一般会把ESG工作看作是提升评级或者是完成信息要求的一项事务性工作，但这些指标体现了一个企业重要的利益相关方的诉求，而且这些诉求很难得的是被统一、被提供了这个标准的定义，这样就为后续的沟通提供了一个标准化的依据。

曹原认为，ESG为企业转型提供了一个有共同话语体系的沟通平台。当员工能够承接投资人的预期，也能够满足客户的业绩需求时，整个业务运营就进入到良性循环，从而带动企业估值的提升，为后续扩大经营规模和更新现有资产提供了融资便利，整体上进入到增强回路，或飞轮模式。

从资本市场的ESG评价角度来讲，开展了ESG信息披露的地产企业，基金或者是REITs基金，其收益比全局样本是要更好的。同时，ESG也提供了地产项目主动管理及应对极端气候条件的一些举措，例如应对高温热浪，应对台风和暴雨内涝等。一个建筑项目或街区如果做了气候韧性的改造，那么对于整个建筑的长期估值风险，相当于增加了保险的能力。