本文来源：时代财经 作者：刘新歌
销售不振，开发商开始通过团购价等方式降房价、促去化。
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8月22日，一条题为“珠海一房企打响‘五折’卖房第一枪”的视频引发关注，称珠海金湾某楼盘折后售价每平方米1.4万至1.5万元。多位珠海中介对时代财经确认消息属实，“我们有团购优惠价,开发商要回笼资金。”
视频所涉楼盘为位于珠海金湾区的金湾宝龙城，备案名为金湾宝龙广场。8月23日，时代财经以购房者身份电话联系了金湾区房管局房地产室，相关工作人员称当日上午已去该楼盘实地查访，认为楼盘备案价符合相关规定，只要售价不低于备案价的八五折，均可网签。
时代财经了解发现，“五折卖房”或只是噱头，其参照标准为项目最初的备案价。不过，这也折射出房企目前面临的去化压力。
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五折卖房？
珠海市住建局官网信息显示，金湾宝龙城最新公示备案价的一批房源为7月26日调价的D区196套房，备案均价为18967.07元/平方米，其中1栋202房、1栋203房备案单价最低，为17523.17元/平方米。据此计算，中介提供的团购价符合“售价不低于备案价八五折”的相关规定。
而所谓的“五折卖房”对照的是项目最初备案价。2020年9月，该楼盘备案价首次公示，涉及B区1、2、3、10栋的256套房，均价27263.89元/平方米，最高单价为29316元/平方米。“前两年能卖到25000元/平方米，开发商现在要降价回本、及时止损。”珠海房产中介汪涛（化名）对时代财经称。
2019年12月31日，宝龙地产以总价31.2亿元、楼面价7224元/平方米竞得金湾西城B区一宗商住用地。这是继珠海高新区“宝龙城”城市综合体项目后，宝龙地产第二次在珠海落子。彼时，大湾区是宝龙地产在长三角之外的新目标战场，其提出“1+1+N”战略，当中一个“1”为公司重点布局多年的长三角，另一个“1”即为大湾区。
按照规划，金湾宝龙城是一个规模43万平方米，集住宅、酒店、写字楼等于一体的城市综合体，商业配套须在动工后30个月内满铺开业。不过，其进度与预期有出入，今年4月，有市民在人民网“领导留言板”反映，曾向业主承诺2022年10月开业的商业配建，基坑和主体都停工，施工机械拆除。
珠海市12345政务服务便民热线于5月5日回应称，金湾区住建局已要求开发商用足用好政策工具箱，争取金融机构信贷支持，多措并举筹集资金，确保项目尽快竣工。珠海鹏湾置业有限公司（注：金湾宝龙城项目公司，下称“珠海鹏湾”）计划2023年下半年启动二期项目复工。
上述回应提到，金湾宝龙城二期商业综合体项目于2022年11月暂停施工，主要受近年疫情及房地产市场融资渠道收紧、销售端持续下行等因素影响，宝龙集团出现流动性风险，影响到该项目。
2022年年中，宝龙集团的流动性危机逐渐显现，先是标普、穆迪两家评级机构先后调低宝龙地产的信用评级，认为其资产处置慢于预期，业务受到削弱，融资渠道受限，未来6-12个月将有大量债务到期，流动性风险加大。2022年7月26日，宝龙地产正式公告违约，称未如约偿还2129.4万美元票据的本金和利息，同时未必能于2022年11月8日偿还第二批2022年票据余下尚未偿还本金额3725.9万美元。
据宝龙地产2022年年报数据，其全年合约销售总额约409.5亿元，同比下降59.55%；合约销售总面积272.42万平方米，同比下降57.5%。一年内到期的借款约196.86亿元，一年后到期的借款约434.06亿元。而截至2022年末，其现金及现金等价物、受限制现金合共约118.08亿元，较2021年底减少约52.9%。其中，现金及现金等价物为95.9亿元，难以覆盖短期债务。
进入2023年，宝龙地产的销售状况并未好转。据其发布的盈利警告，上半年利润约2至4亿元，而去年同期为约12.13亿元。今年1-7月，其合约销售总额为196.41亿元，合约销售总面积约127.28万平方米，同比分别下降25.75%、27.49%。
值得注意的是，2020年年报中，宝龙地产首次提出“1+1+N”的发展战略，2022年年报中则变为“1+N”，即深耕长三角，同时关注和探索其他机会型优质区域。
超20城支持团购商品住房
去年以来，金湾宝龙城已多次调低备案价。如D区1、2栋房源，自2021年11月公示备案价以来，分别于2022年3月、8月和2023年4月、7月四次调低备案价，均价由2021年的26889.95元/平方米降至目前的18967.07元/平方米，降幅近30%。以1栋201房为例，历经四次调价后，其备案价从25469.24元/平方米降至17994.14元/平方米。项目B、E区域也有多套房源降价。
大幅降价的不止金湾宝龙城。珠海房产中介李航（化名）对时代财经称，同片区的海伦堡玖悦珑湾也推出员工内购房，目前均价15500元/平方米左右,首付仅需2万+，还送车位使用权。
房企降价的背后，是楼市成交的低迷。和其他大多数城市一样，珠海楼市也在经历年初短暂的“小阳春”后进入平淡期。中指研究院数据显示，5、6月份，随着需求释放殆尽，整体供求进一步萎缩。珠海非中心城区去化压力更大，上半年销售TOP10项目中，5个来自香洲区，3个来自横琴新区，高新区及斗门区各1个。金湾宝龙城所在的金湾区则没有楼盘上榜。
此前，房企降价去化面临着限价、限跌两道紧箍咒，如今年5月，昆山市两楼盘因大幅降价销售而遭到处罚。而受限价政策等因素影响，一手房市场整体处于横盘状态。根据中国房地产指数系统百城价格指数，今年1-7月，百城新建住宅价格累计持平，其中71个城市累计下跌。
不过，目前多城已开始因时制宜，放松售价限制。近日，四川雅安、福建邵武等地鼓励房企针对特定群体开展商品房团购，明确团购优惠价不计入商品房备案价格跌幅比例范围。
中指研究院市场研究总监陈文静对时代财经称，今年以来，已有超20城出台政策支持团购商品住房，如安徽滁州、四川资阳等。陕西安康、河南济源产城融合区则对达到一定套数的团购行为发放补贴。
但陈文静也指出，团购虽然短期内可以一定程度提升入市积极性，助力房企以价换量、加速回款，但对意愿不高的购房者起到的催化作用不明显。长期来看，无论是提振市场信心，还是缓解企业资金压力，其可持续性有限。
“当前购房者观望情绪仍较重，市场活跃度不足，短期房企降价促销意愿仍较强，新房价格下跌预期仍在。”陈文静建议，在新的市场环境下，限价政策应适度优化调整，如合理制定新房备案价和土拍环节限价标准，取消“限跌令”和二手房指导价，让价格回归市场。
国家统计局数据显示，今年1-7月，房地产开发投资、商品房销售面积、房企到位资金等指标的降幅均进一步扩大。其中，商品房销售额自今年3月同比转正后，7月再次负增长。房企资金来源也不容乐观，1-7月到位资金在去年同期同比下跌25.4%的基础上，又下跌了11.2%。
无论是楼市，还是房企，或许都亟待有效、及时的政策支持。
