太快了,风向又变了。

7月份上海房价还在领跌全国,市场一片哀嚎。


(资料图)

转眼到了8月,上海楼市又火起来了。外环新房认筹大排长龙,一等就是18个小时。

各种被嫌弃的老破小学区房,这次更是直接“清仓”了。

上海楼市,又行了?

万万没想到!刚改和老破小,居然抢了上海豪宅的风头。

8月10日,位于上海外环的一个新盘瑞仕半岛璟庭第一天开盘认筹,就成为了上海楼市的焦点。

只因为该项目当天的认筹,从早上9点一直持续到了次日凌晨3点,整整认筹了18个小时!

更狠的是,前一天认筹的人还没走完,第二天认筹的人已经接上。

在10号晚上11点之后,很多人知道排不上10号当天的认筹,索性就另开一场,提前排起了11号的认筹队伍。

瑞仕半岛璟庭就在这样的排队长龙中,成为了上海新房积分制以来,第一个24小时不间断排队的项目……

由于该盘的火热程度与云锦东方不相上下,又靠近上海森兰东沟,于是被广大网友调侃叫做“云锦东沟”。

不过“云锦东沟”和云锦东方的区别还是很大的,云锦东方是豪宅,而“云锦东沟”却只是一个上海外环内的刚改盘。

云锦东方门前排队“假结婚”的都是富豪,而“云锦东沟”门前聚集的,却都是名副其实的打工人。

在上海35度的高温下排队,现场没有空调,很多人还自带电风扇。

有的购房者晚上5点多就到现场排队,排队9小时40分钟后,终于在凌晨2点20认筹成功,然后就开开心心的回公司了……

据说,瑞仕半岛璟庭此次共推出新房498套,截止目前认筹客户已经超过1640组,认购率329%,已触发积分。

相较于新盘开盘认筹的盛大场景,二手房的成交则是于无声处响惊雷。

尤其是沉寂已久的老破小学区房,最近突然成了香饽饽。

就拿梅园新村三街坊来说,这里历来是上海鸡娃家长购买学区房的首选。

据当地中介反映,梅园三街坊的挂牌房源常年维持在200套左右,可就在这段时间,该片区共成交了三十几套房源,成交均价在500万元左右。

从刚改盘的大火,到老破小学区房的翻红,上海楼市到底发生了什么?

楼市有句老话,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。

这就是当下上海楼市的真实写照。

“云锦东沟”排队认筹18个小时也好,梅园学区房被家长扫货清仓也罢,归根结底就是因为价格合适了。

在上海整个第七批次的新房中,瑞仕半岛璟庭绝对是价格最香的刚改楼盘。

瑞仕半岛璟庭的价格在6.5万-7.5万/㎡之间,而仅仅是一站地铁以外,刚刚开盘的荟萃庭均价在8.6万/㎡。以一套99平的房子来算,总价就相差200多万。

再把范围扩大一点,在整个上海的中外环地段,7万的均价也是相当能打的存在,而600万就能上车的总价,更是吸引力超强。

更关键的是,价格打下来了,倒挂就出现了。

瑞仕半岛璟庭板块内的二手房均价普遍在8万-10万/㎡。相比之下,能有个1万-2万/㎡的倒挂。

价格低,还有倒挂,这房子简直就是上海刚改族的梦中情房了。

老破小学区房的翻红也是一样的路径。

就拿梅园学区房来说,目前的成交均价基本在10万/㎡,你觉得贵吗?

要知道这个地段的学区房在两年前的成交价可是稳定在20万/㎡的,两年价格降了一半。

事实上,“云锦东沟”和梅园学区房的价格暴击不是个例,上海当下新房打折,业主降价,已经是相当普遍的事情了。

今年4月开始,上海二手房价格就开始一路下跌,到7月已经连跌了4个月,其中5、6月更是连续两个月领跌全国!

上海二手房上一次出现这种连续大幅的房价下跌,还是在2018年了,当时是因为大规模楼市调控。

与此同时,上海的二手房成交量也在持续下探。

从3月高峰时的2.4万套,降到了6月的1.26万套,直接腰斩。

二手房量价齐跌,新房市场更是心态炸裂。

尤其是在上海外环,新房开始扎堆降价。

先是位于嘉定的金地峰汇项目二期开盘,打出了96折优惠。

紧接着浦东唐镇板块的浦发唐城二期开启认购,其中108方户型的折后单价为6万元,相比去年一期7万/㎡的开盘价,直接降了1万/㎡。

除此之外,新房降价潮还在向青浦、松江等区域蔓延,某项目的营销负责人直接表示:

“现在就是看谁跑得快。”

在大行情下行的时候,即便是强如上海,也不得不相信降价才能出奇迹了……

从现在的行情来看,上海的以价换量是有效果的。

根据上海网上房地产数据显示,8月前两周(8.1-8.13)上海二手房成交量合计为5434套,较7月同期上升约10.7%。

今年8月至今的日均成交量在418套,也比7月394套、6月410套要高。

另一方面,截止到8月15日,链家二手房挂牌量也出现了下降,较7月减少了2000套,二手房业主的信心回来了。

上海楼市这一次是真的在触底回升了。

之所以这么说,除了数据和市场的反应以外,还有一个很重要的判断标准,那就是楼市活跃的人群。

之前上海楼市火上热搜的,往往都是豪宅。

而这一次爆火的却是总价在600万左右的刚改盘和老破小学区房,这说明楼市活跃起来的是改善族。

而改善族是对市场最敏感的群体,只有在市场信心回归,价格泡沫最小的时候,改善族才会大规模进入楼市。

另一方面,改善族也是楼市链条中最关键的一环,因为改善置换涉及到至少两套房的买卖,可以最大程度激活楼市的流动性。

很明显,上海自己也认识到了这一点,7月31日,上海住建局就房地产市场表态的时候就提到:

继续巩固房地产市场企稳回升态势,大力支持刚性和改善性住房需求。

所以可以预见,接下来上海楼市如果有什么大动作,也一定是围绕着改善群体来实施的。

这意味着什么?

除了楼市会被进一步激活之外,也意味着上海楼市的分化将进一步加剧。

前两天,上海市财政局公告显示,上海拟发行31.5亿棚改专项债,结合2021年7月,上海成立的800亿元城市更新基金。

这是一个很明显的信号:超大城市的发展路线,正在从向外辐射转变为向内发展。

将老破小升级成美新大,让购买力从郊环外回到内环内。

而且在上海人口增长趋于稳定的当下,这个过程是持续且不可逆的。

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