作者 | 飞天小女警

【资料图】

文章来源 | 格隆汇楼市

深圳缺地传说，或许要改写了。

最近，龙岗一口气对位于嶂背地铁站附近的一大片工业用地调整为住宅用地，共约41.98公顷。据推算，未来能增加约212万平住宅供应。

这已经是深圳今年第三次大手笔集中调规，意味着，“工改住、商改住”会是深圳未来几年的趋势。

过去，在大家的共识中，深圳地少人多，土地掣肘长久困扰着深圳，外界对深圳“扩容”的讨论也曾经一度甚嚣尘上。

不少人甚至认为，深圳只有解决了土地问题，才能拥有下一个十年发展的空间。

在这样的氛围下，深圳的住宅项目销售一直秉承着稀缺的概念，近几年的住宅大部分去化效果都非常显著。

即使是当前，市场周期处于低位运行阶段，新房虽然不如从前受欢迎，但基本上大部分也都能做到在一年内清盘。

就算位置相对较边缘的地段的项目，比如龙岗双龙的颐璟名庭，龙华观澜的山水华庭，宝安松岗的满京华云著雅庭等，靠近东莞的城市边界，周边缺乏地铁、大型商业等配套，卖到现在几乎都全部都已经备案完毕。

但现在，这种缺地要抓紧机会上车的逻辑，可能需要修正一下了。

去年宝中和北站，还有今年深超总调规的地块，在调整后，非常快就拿出来拍卖了。

这次龙岗调规，15宗二类居住用地，估计最快也能在今年的第三次集中土拍中看到。

从调整的范围来看，调整的范围比前海那一次还要大。

总用地面积419772.1平方米，规划总容积2603192平方米，那么大的一片住宅区，以后还会配两所72班及一所45班九年一贯制学校。

这种大规模的用地调整，是值得注意的。

一方面，供地变化决定深圳未来3—5年的住宅新增趋势。

而在调规增加住宅供应成为趋势的情况下，深圳住宅稀缺的逻辑慢慢就会被打破。

另一方面，供地趋势发生变化后，不仅会带来新的供求关系，也会进一步给新房限价带来一些变化。

最明显的，今年深圳第一批集中出让的地块，不少相比2022年、2021年最高限价都略有上涨。

今年截至现在深圳差不多调整了40宗用地，包括前海、深超总、赤湾、大学城、龙华大浪、坪山竹坑等区域。

前海14宗、深超总2宗、赤湾1宗、大学城1宗、龙华大浪2宗、宝中1宗、坪山竹坑3宗。

所以后续相信还会有不少工业用地、商服用地会变更为住宅，大家不用担心买不到好位置，好项目。

虽然调规的范围，不算是非常核心的位置，不像前海，能让热钱充满想象力。

但体量足够大，或多或少都会给市场释放一定的增量信号。

过去5年，龙岗每年新房的预售大概是1万套，按照212万平住宅供应的体量，换算100平一套，未来就这一个小片区也能诞生2万多套的住宅，基本能抵龙岗2年的供应量。

而目前深圳新房住宅在售数量，除了龙华库存最多，超过一万套在售，就是龙岗了。

整个龙岗的在售套数也有将近1万套。

在不缺供应的情况下，龙岗依旧迎来大幅度的用地调规。

所以，未来中短期内，龙岗的住宅竞争压力可想而知。

而其中，压力最大的区域大概率会是周边的大运中南片区心以及宝龙西片区。

一方面，龙岗这次调规位置嶂背站附近。

通过14号线一站能够到达大运、两站到达大运中心，距离龙岗中心地段不算远，能够受到各种公共配套或资源的辐射。

而相对大运或大运中心位置来说，嶂背附近的价格估计会便宜不少。

另一方面，周边几公里范围内待开盘、在售的项目扎堆着。比如仁恒世纪雅园、深铁阅云境广场、南山悦时光、星龙园等等。

换句话说，未来嶂背地铁站附近的住宅落地，多少都会对周边区域造成一定的购买需求分流。

不过，当成片的住宅出现的时候，周边的配套也会慢慢跟上，居住氛围也会慢慢变得成熟。

比如调整项目附近的嶂背郊野公园已经建设的差不多。

虽然不大，但已经有规模，适合野餐和散步。

（嶂背郊野公园）

所以，在地铁有了、医院有了、公园也有了的情况下，未来这附近如果把学校和商业这两样配套也落地了，价格又合适的话，还是可以小小期待一下的。

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