近期各地房产新政不断出台,金九银十之际,央视网在快手发起房产专家访谈直播活动,邀请华夏新供给经济学研究院创始院长贾康,空白研究院创始人、贝壳研究院名誉顾问杨现领,以及快手理想家运营管理负责人刘涛和快手理想家房产主播@西安房产阿浩,围绕房产新政和下半年房市新变化展开深入探讨与分享。
贾康认为,一线城市宣布认房不认贷,风向标效应比原来的政策更为突出。此外,一系列省会城市、新一线二线等中间城市纷纷取消了行政限购限贷,释放了实际存在的、相当可观的一些刚需和特别值得看重的改善型需求。
对此,刘涛在直播中透露,8月以来,快手理想家平台整体带看量有明显提升。9月快手96安家节后,房产类视频发布量提升了近30%,整体开播率提升了20%到30%,直播间评论咨询量增加了超20%。
杨现领建议有购房需求的用户可以重点关注几个方向,第一是人口还在持续增加的城市,第二是钱去了哪些城市和区域,优秀企业去了哪些城市和区域,总体以一线和新一线城市,包括城市中的核心区域为主。除此之外,还有一些差异化城市,如旅游城市、旅居特色城市等,“例如苏州、成都、合肥、南京等外来购房人口增加的城市。”
房产新政频出 快手理想家内容、带看、咨询量增长显著
专家直播访谈中,贾康和杨现领一致认为8月以来不断出台的房产新政,给了市场不小的刺激作用。
贾康指出,实际上从2021年中央经济工作会议之后的政策转向是非常清楚的,要房地产市场企稳,合理发挥国民经济支柱产业的功能作用,后续预计还会有这一大方向的政策演变,一城一策,促进大盘稳定回暖。
杨现领在贾康的观点基础上,总结了2021年以来的典型趋势表现。“第一是保交楼,降低买房风险;第二是降低买房成本,主要降低利率,降低首付比例;第三是扩大潜在购房人群,例如一线城市认房不认贷。”
房产新政对于市场需求释放的促进作用,已在快手理想家平台得到印证。刘涛表示,8月以来,国家出台了200多条房产相关政策,刷新了历史记录。政策出台后,快手理想家平台整体带看量有明显提升。尤其是快手96安家节之后,平台房产主播开播率整体提升超20%到30%,房产类视频发布量提升近30%。
不仅是房产内容供给大幅提升,需求端同样增长显著。刘涛进一步分享,在快手96安家节后,房产直播间评论咨询量增加了约20%。“这说明过去的3月到9月,一大波需求被挤压,一系列政策出台后,大家进入了看房买房的过程当中,预估快手平台上的这些带看将在接下来的半个月到一个月之内形成部分成交转化。”
成都合肥苏州成交量还在涨 关注人口增长及优秀企业聚集的城市
对于购房者来说,最关心的问题莫过于哪类城市、哪类区域购房还有资产保值空间。对此,杨现领建议,首先关注人口还在持续增长的城市,例如一线、核心二线城市;其次是关注钱去了哪里,中国的优秀企业去了哪里。此外,还有一些偏差异化的城市,如旅游性城市、旅居特色城市。
“如果明确到具体城市的话,苏州、成都、合肥、南京,这些都是目前外来购房人口这一核心指标在增加的城市。”杨现领说。
结合快手理想家平台数据,刘涛也给出了购房参考。他表示,从快手平台数据来看,合肥、苏州,尤其是武汉、南京、重庆的成交量可观。此外,基于康养需求,最近平台上也有一些在版纳、昆明的跨城购房成交,其中东北老铁们买得较多,同时,包括山东用户在内的购房用户特别爱在青岛购房用于康养。
刘涛建议,购房用户可以通过快手96安家节活动,走进房产主播直播间了解房产知识和近期房价波动,直播间看看房子和周边的配套,与专业主播进行互动咨询。尤其是有跨城区买房需求的用户可以先在直播间咨询了解、线上直播看房,再跟着主播去当地看房,可以节省时间和交通成本。
当下,快手理想家已经成为房产内容消费和营销交易的重要新平台。其提供的数据显示,截止2022年底,在快手,有超过1亿用户每天观看房产短视频,超过300万用户每天观看房产直播。
在直播中,杨现领也提到了更为具体的购房指导,“第一,关注房子的流动性,第二,对于刚需人群来说,如果有比较稳定的收入预期,可以抓住目前政策的窗口期;第三,是选保值和增值空间更大的房子。”
刘涛也在购房,尤其是购买新房风险层面进一步建议,购房者可以倾向性去选择现房,“当然,并不是说正在施工的房子不可以买。比如我们现在正和山东、河南等地的一些房企合作,在我们平台上24小时直播施工进度,这样买期房时也会有信心一点。正在施工中的项目,它的资质是良好的。”
房产市场走向买方市场 传统经纪人加速转型房产主播
随着国内房地产市场供求关系发生重大变化被定性,房产市场走向买方市场的趋势已成为了共识。
贾康认为,在一线城市,卖方市场的特征还可以观察到,但在很多二线城市、三四线城市已经是属于典型的买方市场。杨现领更进一步认为,“今天的房产市场总体上都是买方市场,包括二三四线城市和一线城市。目前,几乎每个城市的去化周期都超过10个月。”
贾康指出,这带来的一个好处是,买方市场的供求关系下,是有利于购房者的。
事实上,在从卖方市场转向买方市场的大背景下,已经促使房产市场呈现出一些新趋势,其中开发商、渠道、经纪人、购房者等各个角色的“地位”在发生改变,尤其是购房者的话语权提升,这也是为什么快手理想家房产主播、房产咨询师等类似买方单边代理的角色成为行业“中介”发展趋势的原因。
杨现领解释到,买方市场的到来,房价形成机制和供需关系的动态调整机制改变。“在此变化过程中,业主、客户、经纪人都需要重新调整自己的专业角色。对于经纪人来说,要提供专业的服务,因为今天的房产客户极度理性,这一轮市场回暖的主要推动力是已经形成意向的存量客户,但对于一些预期、购买意向还没有形成的增量客户,就需要大量的专业咨询。”
“这就是为什么快手上房产主播快速发展的原因,因为客户在咨询环节的停留时间更长了,需要大量咨询才能形成决策。于是客户就会找主播、找大IP去聊。”杨现领认为,在今天的房产市场上,快手等平台最大的价值之一就是为消费者提供了中介之外的更专业、更中立的地方。
杨现领建议经纪人、房产主播,“要从成交立场迁移到跟客户同频的立场,站在客户的立场去同频思考,才能够赢得信任。中介行业需要去中介化,不要做中间人,而是要做其中的委托人或者代理人,要做值得被信任和托付的人。”
杨现领借鉴国外的经验进一步强调了经纪人专业和信任的重要性。他表示,“美国经纪人平均年龄是65岁,从业周期11年,伦敦经纪人从业周期基本都在10年以上,年龄和资历代表的是经纪人的专业。这是一个以品牌和个人口碑作为生意基础的行业,一旦声誉和信任机制被破坏,很难生存。”
“所以我觉得像快手这些平台,它提供的核心价值是能够让有可信任能力的人、有信任信用基础的人脱颖而出,得到更多的关注和曝光,进而成为一种信用强化机制,给他更高的信用评分和评价,那么他就值得被选择。”杨现领认为,这将加速经纪人之间的分化。
刘涛对此表达了认同,“快手理想家平台上的房产主播表现出的特点即是帮用户选房子。而平台为了让房产主播获得更好的成长,也会对其准入资格和实操过程进行严格管理和要求,另一方面也会为主播提供培训等多方面支持,例如陪跑计划等项目,让主播跟平台共同成长起来,进而去服务平台上的用户。”
据了解,现在越来越多的传统经纪人正在转型成为房产主播。在此背景下,用户又该如何选择适合自己的房产主播?刘涛建议,“第一,用户可以选择适合自己需求和区域的主播。第二,用户可以选择更优质、等级更高的平台签约主播。”
目前,中国有将近两三百万的经纪人,随着房子回归到居住本质的属性,刘涛表示,“快手理想家期待未来平台上有越来越多专业的房产主播,能够为用户提供更好更多的价值,也让这个类似买方单边代理的职业发展起来,专业程度就像律师、会计师一样。”
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