果然,人类的悲喜并不相通。

随着央妈官宣认房不认贷后,京沪广深四大城市全部跟进执行,政策利好叠加传统旺季,起到三两拨千金的效果,有开发商连夜涨价,取消全部优惠,有售楼处通宵营业,一天卖了一个月的量。


(相关资料图)

相比于一二线的“松绑”,三四线楼市普遍走得更远,已经采取刺激性政策。然而在过去的8月仍然持续下跌局面,近8成城市新房与二手房价格同比均下跌,二手房卖不动,房产中介“只快乐了45天”。

一边是新政后少部分人的独角戏,一边是三四线城市沉默的大多数。诠释了最简单明了的关系:没有人的地方,就没有未来,房地产也是如此。

中指院监测数据显示,百城二手住宅平均价格已连续16个月环比下跌,成交规模继续探底,据克而瑞,100个典型城市成交量1708万平方米,同比下降39.8%,环比下降26.8%。其中,72个三四线成交规模同、环比分别下降42.9%和23.2%。

需要说明的是,三四线楼市这几年并不好过,阴跌情况不是一天两天了,按理说,应该施以更多援手才对。然而面对地产拖经济增长后腿的局面,尽管绝大多数城市都打开了宽松空间,但一些针对性促进市场平稳发展的措施仍旧是一二线挑大梁,基本很难看到三四线城市的身影。

这不难理解,三四线楼市的需求基本饱和,释放一二线城市的需求相比刺激三四线更为健康,比如城中村改造就指定特大、超大城市,因为这些城市有实力消化。

难道国家不想恢复三四线楼市吗?房说君认为,按照国家的规划,三四线一直是整个统一大局中不可或缺的一部分。历史上的棚改,政策的出发点是通过盘活房地产相关的建材、装修、园林、电器等行业,来实现更新城市,改善民生的作用。

但当下楼市的所有政策,我们必须要站在“平稳健康”高度,因此官方才发文,收缩型中小城市应转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导公共资源向和人口向城区集中。

说白了,由于大环境的变化,大城市虹吸效应越来越强,中小城市的资源与实力注定无法与之抗衡,特别这几年疫情,以及不算太平的国际环境,三四线楼市行情明显比一二线严峻得多,再出钱强行支持三四线楼市,短期可能会带来一波投资,但未来势必会留下烂摊子。

然而放眼三四线楼市现状,曾经推动市场走上巅峰的中小城市,正经历10年未遇的新关口。

都知道,三四线房价是兴于棚改货币化,又衰于棚改货币化,虽然发展时间很短,但起势非常快,短期内释放了澎湃式需求。伴随而来的是众多房企瞄准机会,纷纷杀入三四线甚至更低级城市拿地盖房,这其中以恒大、碧桂园最为激进,而这些城市也给宇宙房企提供了业绩爆发的契机。

而我们熟悉的碧桂园,销售额从2008年的175亿增长到2018年的5508亿,直至2022年都稳坐行业第一的位置,无人撼动。

以碧桂园为例,深耕三四线,并不是一句简单的口号,多年以来我们可以看到它在土储结构上作出的各种努力:2021年,碧桂园新增土储面积85%位于三四线城市,虽然2022年这一比例降至47%,但它在一二线城市拿的地大多集中在远郊,并未触及核心区域。

说白了,就是船大不好掉头,碧桂园多年重仓三四线及县城,主打的就是一个低成本开发,以刚性需求为主,所以想要赚钱,必然是短平快的“卖场模式”,用杨国强的话来说:像卖大白菜一样卖房。

你想啊,一车白菜能卖几个钱?为了实现盈利目标,可不得走量吗?

所以这也造就了碧桂园在销售端的最大问题,哪怕楼市存在短暂趋暖的形势,但三四线城市根本吃不到政策红利,竞争性不足,导致去化难度越来越大,造成资金占用与利润率下降等棘手问题。

今年上半年,碧桂园直接亏掉了514.61亿,另外公司有息负债总额2579.05亿,其中一年内到期的有息负债为1087.03亿元,同期在手的非受限现金是1011.15亿元。

可以从两个层面理解,一是销售无力的碧桂园试图降价清库存,所以这6个月卖的房子,都是亏钱卖的?

二是财务状况确实紧张,算不上资不抵债,还有回旋余地。可如果市场继续下探,资产则会继续缩水。

更要命的是,内忧外患之下,碧桂园依然需要完成“保交楼”的政治任务。据机构数据,今年全年碧桂园计划交付房屋70万套左右,扣除今年上半年已交付的27.8万套,下半年的交房任务仍有40多万套。

面对如此巨大的交付量,房企完成并不容易,不过已经在努力自救中了,希望能够等到市场回暖的时候。

但恕我直言,房说君的个人观点是,碧桂园走到今天这步田地,不能说全是开发商的问题。

说穿了,就是人口不够用了。更不用说过去这一轮房价上涨,本质上是靠棚改拆迁的外力助推,属于无源之水,无本之木,毫无根基可言,又何来得到长久发展呢。随着产业资源枯竭,年轻人都跑大城市去了,当初涨得有多猛,未来下滑得就多厉害。一言概之,三四线楼市的终局:注定是一地鸡毛。

截至2021年底,我国县和县级市共有1866个,占全国县级政区数量的65%左右。而过去十年常住人口减少的县区有近1500个,其中约1240个为县和县级市,也就是说近七成县和县级市常住人口在减少。

按照如今这个新生儿趋势,未来对于很多城市来说,预计减少的会更多。同样的,住房供需失衡会更严重,截至今年2月,三四线楼市新房去化周期平均21.5个月,部分城市积压的房子十年都卖不完。

房说君有话说,一切都不一样了,十年前楼市是机遇,而十年后只能称之为“关口”,就算过了这关,好日子也已经没了。再一次证实三四线楼市是真转不动了,既装不下开发商巨大的梦,也填补不了他们的巨额债务窟窿。

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