狮城房价问鼎亚洲：人气旺上加旺，新加坡加码灭火

李韬（化名）在中国香港和新加坡两地分别生活工作逾十年，他在接受第一财经记者采访时直言，两座城市房价近年来背道而驰。“香港房价跌了两年，新加坡则涨了两年。”

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李韬目前在新加坡一家金融机构负责超高净值人群财富管理业务，他向记者解释了当地房价飙升的原因：“过去一年半时间，许多金融机构、跨国企业高管移民至新加坡，无论是当地的购房还是租房需求都得到显著增长。”

李韬的观察亦有专业的统计数据支持。

一项最新研究显示，新加坡私人住宅价格和租金超越中国香港，问鼎亚洲。

研究机构城市土地学会（UrbanLandInstitute，ULI）于5月30日发布《2023年ULI亚太住宅可及性指数报告》，报告显示，2022年，新加坡私人住宅价格中位数为120万美元（约合853万元人民币），位列亚太地区各大城市房价之首，当地房价在2021年暴涨10.6%之后，去年继续大涨8.6%。

中国香港和澳大利亚悉尼分别为房价第二和第三高的城市，其中，中国香港私人住宅价格中位数为116万美元（约合824万元人民币），较2021年锐减15%；悉尼房价中位数为98万美元（约合696万元人民币）。

该调查覆盖了中国、澳大利亚、印度、印度尼西亚、日本、菲律宾、新加坡、韩国、越南9个亚太国家的45个城市，涉及城市总人口达35亿，约占全球人口的45%。

报告指出，新加坡房价急剧上升的主要因素包括以下几点：大批海外移民涌入新加坡；年轻人搬离多代同堂家庭以寻求更多个人空间；过去数年疫情导致建筑材料和劳动力短缺，令新增住房供应减少。

加码购房税开始奏效

李韬告诉第一财经记者，最打动中高产阶级和富豪的一点是新加坡的安全性。“新加坡是世界上治安最好的国家之一，社会氛围和善，注重保护女性权益。另外，新加坡税率较低，也符合全球富豪的避税需求。”

皓策资管董事总经理王巍立也对第一财经记者表示，新加坡曾在2010年前后收紧移民政策，但在2020年，当全球传统移民大国纷纷收紧相关政策，新加坡选择放宽移民门槛，故吸引大批外国高资产人士。

除了移民人口增长，王巍立认为，还有两点原因推高狮城房价。一是当地国内生产总值（GDP）近年保持强劲势头，人均GDP达亚洲第一、全球第五；二是，近十年来，新加坡新增商品房供应始终非常有限。

“新加坡每年约有1.5万～2万套的新增购房需求，而实际供应维持在1万～1.3万套左右，一直处于供不应求的状态。在这样的常年经济增长、人口流入、供应紧缩的背景下，新加坡楼市大幅升温。”王巍立说。

大量资本和高薪人群涌入，令新加坡房价三级跳，当地政府于4月底再次出手加码购房税，以为房价降温。

根据新政，自4月27日起，购买二套和三套房的新加坡公民，税率均上调5个百分点，分别调高至30%和35%，外国买家购房税率更是提高一倍，由原来的30%跃升至60%，这是向外国人征收购房税的全球最高水平。外国买家在温哥华置业支付的税率为29%，伦敦、墨尔本和悉尼的税率在14%左右，纽约的税率仅4.3%。值得一提的是，这已是该国16个月内第二次调高额外买方印花税。

新加坡财政部、国家发展部和新加坡金融管理局在一份联合声明中作出解释：“当地人购买自住房屋的需求一直特别强劲，当地和外国投资者对我们的住宅房地产市场也再次产生兴趣。如不加以控制，价格可能会超过经济基本面。同时，价格相对于收入的比例也有持续上升的风险。”

“就在上述消息公布当晚，我正和一位准备举家移民新加坡的外国友人聚餐。”李韬告诉第一财经记者，“他当时已经计划缴纳30%的额外印花税，结果新政来得猝不及防，他当即决定由购房转为租房。”

新加坡政府重拳出击已经打乱了部分市场秩序。在需求端，购房成本飙升之下，买家观望情绪加重；在供应端，一些开发商选择推迟项目开盘，以观楼市变化。

李韬表示，楼市降温措施影响大批买家，实施满月有见起色。“短期而言，新加坡住宅价格有望止涨，但也不会下跌。而租房市场或因承接了那些不再购房人士的需求，租金仍有上行动能，只是去年基数已经很高，今年继续大涨的可能性不大，可能只会录得微涨。”

王巍立称，在抑制炒家炒高楼市方面，新加坡一直较为坚决和严厉。“4月末当局提高购房门槛之后，我们判断，购房资金流入会有所抑制，但相关政策无法阻止产业人口以及移民人口涌入，加之高端出租公寓供不应求的局面难获改善，通胀依然居高不下，公寓租金仍会延续一段上扬态势，但整体涨幅会逐步收窄。”

据ULI的数据，去年新加坡每月租金中位数约为2600美元（约合1.8万元人民币），较2021年飙涨三成，同样为亚洲最贵；悉尼紧随其后，当地独立屋租金中位数约为1960美元，公寓租金价格为1730美元；中国香港排在第四，租金中位数为1690美元。

可负担性居亚洲之首

虽说房价和租金高企，不过，新加坡房屋可负担性却在亚太地区名列前茅。

ULI报告显示，新加坡房价中位数是家庭收入中位数的4.7倍，住房拥有率常年保持在90%以上。相形之下，中国香港、菲律宾马尼拉、越南胡志明市等城市的住房可及性则受到严峻挑战，房价中位数约为家庭收入中位数的20至35倍。

李韬解释称：“在新加坡，高达80%的人口居住于政府组屋，相当于中国的经济适用房。新加坡年轻夫妇大学毕业后工作三五年，就有能力购买政府组屋，而且供款压力较小，基本上公积金就能覆盖月供。”

据新加坡教育文化促进会官方网站信息，政府组屋的租金和售价由政府确定并低于市价，准市场价约为市价的四分之一，由此造成的收支差额由政府通过预算津贴的方式，从出让土地的收益中弥补。组屋计划实施二十多年，为98%以上新加坡人解决了住房问题，住房自有化率高达81%。