编者按:置身百年未有的时代浪潮之下,企业和人的选择显得尤为重要。

2023年以来,中国经济迅速企稳和复苏,投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用,但深刻的改变已经渗透各行各业。


(资料图片仅供参考)

面对变化的世界,我们应以更高视野追求更高质量的发展;那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业,他们的体系、模式与策略,成为当下和未来制胜的关键。

历经数十载传承与创新,博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势,不断革新模式与架构。故此,观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”,通过企业研读与报道、深度采访与交流等,传递信心与希望,讲述企业和企业家的故事。

作为其中的“新经济篇”,将以创新、多元与专业的视野,观察相关标杆企业在土地、不动产、产业、资本循环组合构建的新经济产业领域所取得发展,以及可借鉴的经验。

观点网 美林基业集团总部前台一片忙碌景象,有工人正摆弄一组金属牌匾,桌上放着安装牌匾的工具。细问之下,原来金属牌匾是美林基业旗下农业子公司的牌匾,正准备安装到集团的形象墙上。

农业是美林基业转型的重点方向,也是转型成果集中体现之所在。

过去几年,这家原以房地产开发为主业的综合性企业,将主力业务从六个板块整合聚焦到“地产、农业、现代服务业”三个领域。未来,农业有望成为该公司最大的收入来源。

据了解,目前美林基业已在广东的种植基地种下5万亩油茶果树,并带动当地村落合作,长远种植面积要提升至20万亩。负责二产加工链条的美林油茶高新科技产业园也即将落成,全面投产之后,年产量预计达到10万吨。

农业板块之外,地产和包含物业、酒店和商业的现代服务业务也趋向稳定。极具确定性的业务前景,能给予掌舵人淡定和自信。

“昨天打了一下午的球。”刘根智推门进来,笑着跟我们打招呼。

采访从寒暄开始,刘根智过去几年一直坚持做健身和打羽毛球,如今开始接触网球,工作之余享受着规律的运动生活。

在这个房地产行业人人自危的时代,他给人一种说不出的轻松感觉。

只是轻松并不意味着毫无压力,刘根智表示,目前集团运营仍存在压力,一方面新方向农业业务需要不断投入时间和精力,另一方面原有地产项目也正在有条不紊的推动,“不刻意,但也不拒绝有合适的合作伙伴”。

归国十年,随着个人的成长和业务的成熟,刘根智早已不是那个“不懂游泳的孩子”。他坚信,伴随个人努力,正确的道路终将引领美林基业走得更远。

地产已非主流

刘根智2012年从美国南加州大学毕业后回国,进入父亲刘远炳创立的企业,2015年开始担任集团执行总裁。

当时中国房地产行业仍处于黄金时代,货币化棚改刚刚落地,自此之后的数年内,全国商品房销售规模逐年递增,TOP100房企你追我赶,纷纷抛出千亿目标。

繁荣景象从2019年开始消退,过去几年大多数开发商采用的高周转模式所积累的问题逐渐暴露,并最终在2021年中旬集中爆发。

但也是在2016年年末,在房地产市场尚未展露颓势时,美林基业便决心引入合作方,为美林湖项目的发展注入更多确定性,并找到了合作方珠江实业集团。

广州郊区大盘美林湖是美林基业集团旗下重点项目,拥有1000万平方米的巨大开发体量。市场不解,为何独自开发项目十年后,美林基业选择在市场上升期出让权益。

尽管当时的解释是出于集团未来发展方向考虑,但不少声音归根于太过谨慎,美林基业也被长期视为错失全国化布局时机的区域房企。

但也正是这份谨慎,帮助美林基业可以平稳面对市场下行时期,在一定程度上避开行业风险的存在。

美林湖项目现由美林基业和珠江实业双方共同组建的项目公司操盘,依靠国企背景,珠实集团此前在美林湖探索“地产+金融”商业模式卓有成效。

美林基业的另一个地产项目是位于丽江的美林水城,该项目占地 1800 亩,是一个集文、旅、产、商为一体的文旅小镇,项目于2019年启动首期建设,由美林基业全资控制。

据透露,截至目前美林湖项目剩余待开发土储500多万平方米,预计至少仍可开发10年,而已开发待售货值约30多亿元;丽江美林水城项目也已走到开发中期,剩余货值在15亿元左右。

至于未来规划,刘根智指出,在美林湖和丽江美林水城项目开发完毕之后,公司就不会再涉足纯开发项目。

“我们过去10多年一直在尝试把房地产板块缩小,可以转让的就转让,能合作的就合作,到今天也还没有计划去拓展重资产的项目。”他表示,在外界看来,美林基业还是一个房地产公司,不过未来3到5年美林农业应该变为集团的主要业务。

另一方面,美林基业房地产开发板块所有融资全部是境内债务,基本来自四大银行,且涉及的项目无论美林湖抑或丽江美林水城,均长期是当地市场标杆,风险敞口较小。

后续开发已无后顾之忧,商业方面,美林M·LIVE天地占据了刘根智工作的较多时间,这座2019年开业的商场,是中国唯一同时拥有山姆会员店和宜家家居两大主力店的购物中心,经过营运团队四年的努力,已是广州地区人流最畅旺的购物中心之一。

“美林M·LIVE天地在疫情期间受到的影响不算大。”数据显示,2020年在新冠疫情影响下,美林M·LIVE天地一期年客流量未低于1200万人次。

2021 年7月,随着二期正式开业将主力店铺山姆会员商店引入商圈,美林M·LIVE天地人气更上一层楼。“如果没有宜家、山姆,我们的辐射范围不会那么大。”刘根智表示:“这个山姆店是山姆全球增长最快的门店,今年以来营业额连续突破,客单价也有了巨大的涨幅。”

到目前为止,美林M·LIVE天地已经拥有两家国际品牌大型主力店,以及十余家中型主力店,包括NIKE、GAP、金逸IMAX影院等。除此之外,汽车品牌门店的数量也越来越多。

“现在已引入了12个汽车品牌。”刘根智介绍:“它们每个月都是该品牌广州销售前三名的门店,特斯拉在我们那儿一个月可以卖近 200台。”

因此,宜家家居和山姆会员店的引流作用已是逐渐弱化“今天来看,60%的客户并不是冲着山姆店和宜家来的,而是因为主力店和项目内的其他业态共同构成的生活体验场景。”美林M·LIVE天地运营渐趋成熟,对客群已产生足够黏性,其品牌也开始逐渐成形。

美林M·LIVE天地现年客流量保持在2500万人次以上,而“现在暑假周末一天能达到18万人次,今年目标是突破3000万人次”。

美林转型中途

但无论如何,美林基业未来的主要发展方向一定是农业,即油茶业务。

转型工作如火如荼,刘根智透露,眼下集团地产、农业、现代服务业三大业务贡献收入占比是各三分之一。不过着眼未来,随着位于河源的美林油茶高新科技产业园年底投入使用,明年就能有产品入市,“农业板块的占比会越来越高。”

据悉,这项业务目前由刘根智父亲刘远炳全面负责,油茶业务可以说是他的“二次创业”。

茶油是油茶籽油,又名山茶油、山茶籽油,是从山茶科山茶属植物的油茶成熟种子中提炼的天然食用植物油。

除此之外,榨油之后茶枯可用作农用杀菌剂和有机肥料,进一步提取的茶皂素,是制造乳化剂、洗洁剂、农药助剂、饲料添加剂、蟹虾养殖保护剂、纺织助剂、油田泡沫剂、采矿浮选剂、加气混凝土稳泡剂与混凝土外加剂的必要材料,茶树种子、果皮亦是提制栲胶的原料。

资料显示,油茶果树主要分布于中国长江流域以南,在越南、缅甸、泰国、马来西亚以及日本等国也有少量分布,但将油茶作为经济产品种植的只有中国。

油茶产业是中国的独有木本油料,考虑到其极高的经济价值,以及现时愈发严峻的国际地缘政治风险带来的粮油安全风险,为增强油料安全保障能力,油茶成为目前国内重点推广的经济作物。

据了解,目前中国油茶种植面积在约7000万亩左右,油茶年产量约100万吨,体量仍然较小,同时存在初级产品多,精深加工产品少、市场面较窄、企业规模偏小、资金短缺、机械化程度低等问题。

2022年中央一号文件就曾提出,要“支持扩大油茶种植面积,改造提升低产林。”于是,在今年年初,《加快油茶产业发展三年行动方案(2023-2025年)》发布,目标是实现“3年新增油茶种植1917万亩、改造低产林1275.9万亩”。

广东省内,广东省委将油茶生产纳入“绿美广东”生态建设重点任务,明确提出重点推动油茶等优势特色产业发展。2022年内,广东省首次在省级层面举办“2022广东油茶产业大会”,宣布推进油茶规模化种植,围绕油茶种植、生产、加工、销售、科研、文旅等资源,搭建产业发展服务平台,实现油茶产业信息互联互通、相关产业互融互促,集聚金融、创新要素,构建广东油茶产业全域合作发展格局。

乘着政策东风,美林基业充分发挥能动性,主动做了一些培育品种、压榨技术上的突破,“相信我们能把这个产品和行业做起来。”

据介绍,美林农业先后邀请中南林业科技大学袁德义教授团队、华南农业大学黄永芳教授团队合作,选育出具有树体高大、结果数量多、单果大、果重,出仁率和出油率均高于普通油茶品种,且适合在华南地区生长的美林一、二、三、四号品种。

“以前是灌木,是很矮的,枝条也很软。”刘根智说,美林一、二、三、四号因为是乔木,枝条较硬,因此也更适合机械化采摘。油茶是花果同期植物,美林基业目前自主研发的机器,能实现“摘果的同时不影响花”。

摘下油茶果实后,经过预处理,它们将被输送进美林油茶高新科技产业园的加工厂房,利用由美林农林行业内率先引入的超临界二氧化碳萃取技术,榨取成品油同时提取茶皂素等衍生产品。

“(食用油产品)大部分是To B,我们做OEM(原始设备制造商,代工厂),贴牌的生意。”刘根智称,美林农业仍在发展初期,资源有限,团队也有限,而食用油市场非常庞大,参与者众多,且油茶还与橄榄油、亚麻籽油存在可替代关系,竞争激烈,“做食用油,你会发现到处都是对手。”

因此,美林农业计划针对较小众的母婴市场,推出自有品牌的油茶产品,主要针对月子中心等专业渠道。

“母婴这一块的食用油,国内竞争品牌目前较少。”刘根智指,母婴市场对油品的价格亦不敏感,更多关注功效,也更容易推出高端产品。

不过,细分产品的销售模式还正在行成系统的方案,美林油茶业务目前更关注自身在行业供应链的地位:“我们会把自己归为贸易公司,因为一产的量(或)满足不了我们工厂的需求,所以会找央企、国企合作,去做原材料的收储。”

刘根智表示,此前美林农业已与中国林业集团、中国供销集团等头部行业参与者进行接触。后续一方面会加强与国央企合作,另一方面将扩大种植规模,与村落合作共同致富,长远种植面积在20万亩,种植范围覆盖全广东省内。

另外,因为油茶果树种植需要5年才会初次挂果,美林农业将着力发掘林下经济,包括如何将农业与文旅相结合也在考虑范畴。

以下为观点新媒体对美林基业集团执行总裁刘根智先生的采访实录:

观点新媒体:目前楼市下行,美林基业销售是否有受到影响?

刘根智:多多少少都会受到影响,美林湖、美林水城两个项目在卖,可以说还好,但是没有达到我们的理想。美林湖5月份卖了超过2个亿,6月份接近2亿,没到2亿。

观点新媒体:您预判房地产开发行业还能做下去吗?

刘根智:我认为房地产肯定还是有得做,只不过有些企业会被洗牌。

就美林基业来说,美林湖也好,丽江项目也好,我们在所在的区域都是标杆,有能力顶住这几年的压力。如果我们也打价格战的话,我认为市场会崩溃。旁边一些楼盘有优惠政策出来,但我们还是保持均价在一定的位置。

2016年引入珠实集团是我们主动为之,这个项目引进国企,他们的资源配套方面有优势,比如学校、医院等,另外就是在融资方面这一块有较大的帮助。

目前美林湖还有500多万平方米土储,已建成待售货值30多亿,丽江水城则有15亿元货值。

观点新媒体:现在住宅板块不怎么管了?

刘根智:我们项目比较少,从集团直接管到项目,虽然有一段时间也有一些区域,但是确实没有拓展更多项目,所以这几年的模式还是回到集团直接管项目。

对于住宅板块业务,我现在主要管控关键节点和把控发展方向,像美林湖的具体执行是由合资公司操盘,有合作伙伴一起,过去这三年同甘共苦、共同进退,终于熬过来了。

目前美林还是一个房地产公司,未来3到5年,我认为大家认识美林应该是美林农业。

我们过去10多年一直在尝试把房地产板块缩小,可以转让的就转让,能合作的就合作,到今天也没有计划拓展重资产的项目。

观点新媒体:地产、农业、现代服务三个板块目前的业绩贡献或者收入贡献各占多少?

刘根智:我认为是各占1/3。今年年底开始,我们河源工厂第一期会开始使用,明年就有自己的产品进入市场,所以农业这个板块的占比会越来越高。

产出的一个是食用油,另外一个是油茶衍生的原材料。销售方面,大部分是To B,我们做OEM,即贴牌代工厂。

To C端的也会做一些,但是主要针对月子中心,母婴市场这一块,我们会做自己的品牌。

观点新媒体:对农业板块有什么展望?做山茶油是否不易受经济环境的影响?

刘根智:这么多年,国家出了很多红头文件,但是一直做不起来。美林农业有了一些突破,相信我们能把这个产品和行业做起来。

销售方面,在疫情三年之后,食用油市场的需求发生极大的变化,对茶油这种高品质的油品有非常大的积极意义,我们已经有完整的方案,并根据市场的变化在不断的优化。在供应链会把自己归为贸易公司。因为我们一产的量都满足不了自己工厂的需求,所以会找一些央企、国企合作,然后去买原材料。

我们是一二三产联动的全产业链模式,关于量的问题,其实二产和三产的关联很大,在前期要保证工厂能运转起来,这样效率才是最高的。如果只是盯着三产,二产开工半年停工半年,对我们来说可能是要亏钱的。三产的前提一定是要保证有一定的量,利润点是分散在整个产业链上的。

二产工厂全面投产之后,一年能产出10万吨油,等于全中国市场一天的需求。

种植方面,过去10年已经种了5万亩,但这对我们来说只是一个示范基地。目前计划是想达到10万亩,这是短期几年的计划,更重要的是带动农民一起种,目标是20万亩。

我们提供从种子到数字化植护、种植、生产、采摘标准,农户用他们的地种植,之后我们收。

另外,未来农业要结合旅游,做林下经济,这也是要考虑的。油茶树种上山之后,还需要大概5年时间才到丰产期,这5年我们要做什么?要做很多不同产业的研究。

观点新媒体:为什么To C端会专注母婴市场?

刘根智:这个市场比较聚焦,一开始我们不希望铺得太开。

如果做食用油,你会发现到处都是对手,母婴这一块的食用油,国内竞争品牌目前有影响力的就只有两三家。而且母婴市场对油品的价格不敏感,更多关注功效。

但是食用油这一块,如果用我们的品牌针对大市场去推广,你会发现竞争者非常多,凭印象就可以列至少20家竞争对手出来,都有非常稳定的市场份额,然后还和橄榄油、亚麻籽油直接处于竞争状态,这在企业的初期是比较不利的。

我们才开始做这个,资源也比较有限,所以会尽可能加强团队建设,一开始针对一个小众市场,这样会比较好一点。

当然,我们也看到,中国没有任何市场是小众的,任何一个小众市场都是大众的。

观点新媒体:商业方面今年情况如何,放开后恢复情况怎么样?

刘根智:美林M·LIVE天地在疫情期间受到的影响不算大,目前一年的人流量还是保持在2500万人次以上,今年目标是突破3000万人次。

山姆会员店越做越好,他们的客单价有了非常大的涨幅,可以说是全球增长最快的门店,1月份的销售打破记录。

一开始因为有山姆和宜家,美林M·LIVE天地这个项目有了更大的确定性,打造了一个比较独特的购物中心,但是现在来看租金还是偏低的,当然也因为有他们在这里,人流量才有保障。

两个主力店对我们的作用,第一部分是租金,我们的纯商业部分差不多有13万平方米,消化了一些面积,可以获取一些租金。第二部分是把商场层级拉高,让我们在招商的时候效率更高一点,有主力店大家更有信心。

关于客流,其实现在已经有一个转换。一期的时候,宜家占到客流三分之一,今天来看,60%客户并不是冲着山姆店和宜家来的,而是冲着商场整体的业态构成。这也实现了商场一开始就设定的转换,现在已经看到这个效果了。

目前最突出是汽车品牌租户,这个商场目前有11个汽车品牌,第12家刚进来,他们每个月都是该品牌广州销售前三名的门店,特斯拉在我们那里一个月可以卖将近 200台。

观点新媒体:去年您说以后商业要适度轻资产输出,购物中心会不会复制?

刘根智:目前没有这个计划,但轻资产方面也在拓展。

其实M·LIVE除了山姆和宜家之外,现在在打造一些新的IP。比如西座,我们会做一个户外夜经济的新业态,把夜经济主题加强,今年想引进更多的酒吧和烧烤店。我们会利用我们的公共空间,借助我们强大的流量引入能力,打造一个集合“音乐、市集、营地、餐饮、演艺”于一体的“夜生活第三空间”,围绕音乐的主题打造都市夜间休闲目的地。这是一个创新的业态,这也是对我们团队的一次挑战,但我相信我们可以做到。

东座,就是宜家那边,有一个很大的露天地面,目前还在研究,保留作为停车场或者做一个公园,这样的话停车场就会少大概200个车位。目前M·LIVE还是需要这些停车位的,因为有人流到达,商家才可以有交易。

还有一个方向是汽车影院的模式,坐在车里面看电影,开收音机就可以听到电影的声音,然后旁边进行简单的招商。

目前在探讨这三个方向,主要是策划和活动经营团队要展示他们的能力,把平台搭好之后给到他们。

观点新媒体:联合办公这条线还做吗?

刘根智:我们在对市场不断的调研,比如珠江新城,不是做不做的问题,而是如何去做的问题,现在传统一点的写字楼,市场竞争非常激烈,很多写字楼入住率并不乐观,我们需要去用集团的各种资源,去叠加,去赋能,提供更适合当下市场的产品。

我是想把我们的联合办公变成一个孵化器,就是在集团增多一个业态,做投资这个板块,通过这个平台接触更多的投资标的。

观点新媒体:金融板块呢?

刘根智:目前还没开始做。经过疫情三年,我们发现,在开发的时候就要做更多的东西,不是我们想做,是为了活下去必须这么做。

运营会牵扯到很多方面,比如刚好有这样一个物业,未来可以对接很多内容,对应到开发、文旅、商业,在一个生态圈中起到枢纽作用。

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