观点网 香港报道 自疫情爆发以来，在家工作以及持续封关令企业对香港写字楼租赁需求放缓，加上港府近年积极推出商业地，处于持续的供过于求下，香港去年写字楼空置量大幅上升，特别是甲级写字楼。
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根据《香港物业报告2023》初步统计数字，2022年甲级写字楼空置率由2021年的12.5%进一步升至15.1%，为1998年15.3%后的24年新高。
4月11日，新世界发展资产及房地产组合管理总经理林浩文接受媒体访问时亦坦言：“过去三年，疫情对写字楼的影响大。传统上，位于中环租户比重集中于银行、金融专业，不过过去三年，那些客户都走了。”
事实上，位于中环的新世界大厦目前租户与传统亦有所改变，林浩文指：“过去依赖来自三方面的客户，本地、跨国公司(MNC)以及内地公司，惟在三年的疫情影响下，后两类客户大幅减少。”
“等待是没有意思的”，考虑到传统写字楼租户租户如一些国际性金融机构的需求比较薄弱，林浩文认为如果再寻找此类租客，在大家都在争夺的情况下，很难提升出租率。
因此，新世界集团大部分物业都会重新定位，以提高质量，发挥其优势。
因疫情下大家都十分注重大健康，林浩文指，这类大健康、专业医美、医疗等半零售于市场上仍然有很大需求，新世界大厦的位置优越、地段方便，对半零售的吸引性很大，所以将新世界大厦现时的专业医美行业租户比例，由疫情前的10%增加至现时的35%。
林浩文续指，目前新世界大厦的租务已回复疫情前水平，现时整体出租率超过90%，预计年底升至超过95%水平，其中地铺出租率达100%。
问及此类半零售行业的租金水平会否较传统金融企业为低，林浩文则指，未见租金出现大的向下调整，由于大健康、医美、医疗市场上仍有需要，加上市况正在回暖，新世界大厦的租金亦见稳步增长，预计明年会上升至疫情前水平。
他又指，新签租户的租约期比一般租约长，反映他们对香港经济前景乐观。
根据观点新媒体所得的资料，新世界大厦总可出租楼面约48万平方呎，现时约有3至4层楼面等租，涉及约4.5万平方呎，每层面积约5000至1万平方呎，据了解，目前已获多组客洽谈，预计未来数月完成交易。
疫后消费模型转变，市场更注重消费体验，国际品牌对铺位的需求亦有所提升。林浩文举例，如意大利奢华品牌Brunello Cucine lli旗下生活家品Casa Cucinelli，于去年底全面通关前进驻香港，并在新世界大厦开设全亚洲最大型的旗舰店，租用楼面合共3层，面积超过1.4万平方呎，店内特别设有贵宾接待室及展示厅等，属疫情期间最大宗铺位租务成交。
“目前奢侈品牌更着重的是VIP体验，因此市场亦正在变化。”林浩文指：“营运模式大家都在变，不止我们，包括营运者以及租客也在变。”
他深信，要跟市场需求去走，不会墨守成规，“如果把握到步伐，把握到市场脉搏，出租率甚至乎租金我们都有信心。”
随着疫情趋平稳，加上政府进一步放宽社交距离措施，林浩文表示，通关后，集团旗下甲级写字楼接获多了买卖及租务查询，包括内地的金融机构及科技企业等，反映企业对香港经济前景乐观，相信会推动今年第3及第4季的甲级写字楼成交量，有助加快市场复苏，特别是位处优质地段及高质素的甲厦。
他还提到，集团位于长沙湾荔枝角道888号的新世界长沙湾南商金融创新中心早前以2.4亿港元出售了一批高层单位，创通关后最大额的甲厦成交。
“目前已售楼面面积逾八成，市场反应不俗，至于同区琼林街亦正在招租，租务亦理想，明年第一季会建成。”林浩文续指，集团位于长沙湾的项目内地公司比较多，主要由于比较近大湾区，同时亦反映出很多中资公司除了中环以外，很多地方都会布局。
以下为新世界发展资产及房地产组合管理总经理林浩文访问实录：
现场提问：租客由过去的金融行业转向更多的大健康、医美，租金是否会较低?
林浩文：不会，目前租金相对平稳，就他们所见，大健康、医美、医疗市场上仍有需要，因此租金未见出现大的向下调整。
加上市况正在回暖，相信零售可以较快回复，至于半零售及写字楼虽然回复中，不过较慢，因此相信明年开始回复到疫情前水平。
现场提问：目前新世界大厦有多少待租?
林浩文：目前大约有4至5层全层以及一些零散单位可以待租，惟与此同时目前亦有超过5、6组客在洽谈全层租约，至于行业性质不能透露，惟有信心今年年底可回复95%以上，有信心比同区为佳。
现场提问：未来大健康、医美、医疗的租户会否升至一半?
林浩文：不会。大健康、医美、医疗这类未来会集中三四成左右，至于另外的三成为传统金融行业，余下的二三成则是其他类别。
现场提问：未来同区陆续有新供应落成，新世界有何优势?
林浩文：大家所走路线不一样，所以为何不会去寻找传统的写字楼租户，因为传统的写字楼租户租户如一些国际性金融机构，其实他们本身的需求比较薄弱，如果再寻找此类租客，大家都在争，很难去提升出租率。
我们找出自己的定位，最好的是地段方便，对半零售的吸引性很大，因此为何调整大健康、医美、医疗占比由过去的10%升到目前的35%。
现场提问：通关后对租务市场有何变化?
林浩文：通关后最大分别就是多了内地公司、内地资金。如内地资金来港买写字楼或租写字楼，不过他们的租及买与过去有所不同，以前他们会来租/买一万两万以至三万呎，现时可能都有但不多，通常只租几千呎。
但这亦代表市场需求正在回来，预计今年三四季会愈来愈活跃，因为刚开关两个月他们未有那么快决定，相信量会慢慢会回复。
至于何时可回复疫情前市场上二三成为内地企业？相信会是明年的事，而中资公司的首选一是物业质素高，二是地段优质。
现场提问：大健康、医美、医疗的租期一租较传统租客有何分别?
林浩文：并没有大分别，事实上他们对香港的前景都很乐观，反而在这时间很多公司所谈的租约亦比较长。
过去一年所谈的租约都比较长，反映他们对市场有信心
现场提问：内地企业对新世界大厦租金有何影响?疫情前后的差别是怎样?
林浩文：内地公司特别是金融事实上目前亦正在回来，惟速度会较慢，不是疫情前速度，相信明年租金会向上调整。
内地公司在香港，虽然未必有那么多人仍会租很大的写字楼楼面，但今天会更精准、按实际需求去租。
集团位于长沙湾的项目内地公司比较多，原因是那里比较近大湾区，那边去西部通道、去机场都是30分钟内；九龙西/长沙湾也有优势，反映出很多中资公司除了中环以外，很多地方都会布局，也会留意。
现场提问：集团其他项目有没有新进展?
林浩文：长沙湾荔枝角道888号目前已卖2.4亿元，已售楼面面积逾八成，市场反应不俗。
至于琼林街亦正在招租，租务亦理想，明年第一季会建成。
事实上，我们并非只是想“搵”租客交租，亦希望Build Community，希望可以打造更多短期活动，令租客其他持份者有机会参加，希望不止于星期一至五上班。
现场提问：今年新世界大厦续租租金可以加多少?
林浩文：我们今年主要集中于出租率，目标是将出租率推到95%以上，同时并引入一些优质及对系内生态圈有协同作用的租客。
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