昨夜,许久未露面的前千亿房企禹洲,发布了最新债务重组方案。

距离去年3月初宣布爆雷,已经过去17个月。


(资料图片仅供参考)

这家闽系房企终于要直面债权人,直面68亿美元债(489亿人民币)的偿还问题。

然而,这份债务重组方案,似乎未令投资人、债权人满意。

甚至被投资人批:“还不如恒大的”。

实际上,禹洲最近挺烦的。

债务重组临近,成都神盘项目又被查封,南城都汇3000多套法拍房将于本月开拍。

而神盘被查封的原因是,禹洲涉嫌违法利用该楼盘转移债务。

关于这家闽系房企的资金和债务,有太多迷雾,如果不是真实发生,不敢相信上市房企会这样…

489亿债务重组方案,有多神?

禹洲集团此次最新的债务重组方案,涉及的是境外债部分。

目前禹洲的境外债本金合计68亿美元(不计利息),约合人民币489亿元,主要集中在优先票据。

禹洲根据境外债的类型,划分了两个类别,并给出三个展期方案。

骚操作是:如果不选方案1或者方案2,则默认选择方案3。

方案3是什么?

10年后再还你钱,没有利息的那种。

那就来看看方案1和方案2,是什么料。

方案1,发行新票据置换,期限3年,年利率6%,但之前旧债的利息一笔勾销。

注意了,最高发行本金3.8亿美元的新票据,但禹洲欠了68亿美元债。换言之,只有很小一部分债权人可以选到这个方案。

选择这个方案,则债权人按一定比例置换新票据。

第Ⅰ类(优先票据)的债券人,按照10:3的转换比例,即10美元本金转换为3美元新票据;

第Ⅱ类转换比例是10:0.92,10美元本金转换为0.92美元新票据。

啥意思?如果没理解错,大概就是原来买了20万禹洲美元债的(第Ⅰ类),只剩6万左右。

方案2,是发行新的中期票据(期限4-7年)+新股的组合,这意味着,时间又拖得更长了。

本质上,禹洲的偿债方式,仍然是以新换旧和发行新股的方式。

禹洲的债务重组方案中提到,将出售33项投资物业用于偿债。

截至2022年末,禹洲持有41处投资物业,主要为购物中心和写字楼,其中38处位于境内(32处投资物业已完工)。

也就是说,禹洲未来将会卖掉国内已完工的购物中心和写字楼。

卖不卖得出去,再看了……

和李嘉诚杠上,去年净亏133亿

除了债务重组,禹洲最近闹得比较凶的,是关于“成都神盘”的官司。

2020年7月,禹洲与成都瑞卓置业成立RZ公司,买下李嘉诚十多年前在成都开发的项目——南城都会项目。

李嘉诚的长实,当时买下这个项目是2004年,耗资21亿;

16年后,禹洲收购这个项目时,花了71亿。

事件的转折,是南城都会物管发布了一则声明显示,RZ公司拖欠长实约3.8亿美元(约27亿人民币),一直未清偿。

近期,南城都汇第8期(山河玖璋)大部分未售住宅单位突然被法院查封拍卖,涉及上千套。

而向法院寻求查封这些房产的,是禹洲的关联公司卓颖投资,此举被长实认为是禹洲串联关联公司,使卓颖投资变相成为南城都汇项目公司的债权人。

据市场消息,禹洲将高达40亿人民币的境外债权,通过担保函等手段强加在南城都会项目公司上,债务出表。

在此期间,还发生了撬保险柜、抢夺南城都会项目公章、报案等一系列不可思议的事情。

目前从京东法拍网站显示,南城都汇第8期的上千套法拍房已经挂网。

这也太乱了吧。

回看这家房企的经营情况,前年还是盈利13亿,净利润直接是负的133亿。

相当于,把2017年以来的5年净利润都亏光了。

这般巨额亏损,原因是,营收持平的情况下,禹洲的销售成本及三费支出有所增加,计提投资物业及在建物业减值,导致账面出现亏损。

暴雷之后,禹洲的债务状况也藏不住了,负债指数狂飙。

2022年末,禹洲的净负债率飙升至191%,但这家公司的账上现金只有56亿。

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