重新审视法拍房，是“捡漏”的机会还是“投机”的教训？/图虫

房地产市场中追求“安居”的刚需消费者普遍关心的，正是：如何避免以抄底为由杠杆入市，顺利买到心中的Dream house。

【资料图】

2022年，法拍房成了楼市热点。互联网浪潮下，昔日非标产品已完成教育市场的过程，成为普通购房者触手可及的渠道。

在广西北海，一名想逃离大城市的B站UP主，在这座滨海小城花了8万元买下一套小房子。在微信交流群里，成功买下房源的人乐于分享“薅羊毛”攻略，“买到即赚到”的字眼持续吸引着意向购房者。

当房产炒作泡沫退去，回归居住属性，买房人以此为标准，重新审视法拍房。与此同时，数百万房产涌上货架，以低价为噱头诱惑着想“捡漏”的买房人。

“法拍房能不能买”的问题，每天都有新答案。

赞同者认为，房价下行周期给予买房人低价上车的机会，而法拍房正是进入楼市的门槛，应抓紧抄底。反对者认为，命运馈赠的礼物，早已在暗中标好了价格。法拍房天然带着风险，看似省钱的渠道，或许需要花更多钱买教训。

法拍房市场正在兴起。/图虫

在关注法拍房的群体中，我们看到了多元的生活样本。在寻找“此心安处”的路上，无论是敢于野性消费的下单人，还是为了寻找松弛感果断止损的悔拍者，都用行动描绘出他们所向往的生活的模样。

无论是冲还是退，他们都在普通人所不敢涉猎的领域里迈开步伐，成为外界观察楼市起伏的最佳窗口。

陷阱or馅饼？

“天上不是没有馅饼，而是你要知道哪里有馅饼。”在买法拍房这件事上，陈琤对此深信不疑。

2022年5月10日上午9点半，陈琤设置的闹钟准时响了。半个小时后，他将确认人生中最大的一笔订单——法拍房。他每分钟刷新一次页面，生怕错过开拍时间，也担心竞争对手将竞价。

从决定买法拍房到下单，陈琤只用了1周时间，推动野性消费的原因只有一个：对房子知根知底。

法拍房，陷阱还是馅饼？/图虫

4月底，陈琤在小区闲逛时无意发现，家楼下的房门贴着拍卖公告。2021年，该房源曾一拍流拍，二拍起拍价为一拍的8折。综合算下来，该房源价格为市场价的6折左右。

在与保安和邻居多方打听下，原业主帮做生意的弟弟担保，后因弟弟生意失败而赔上房产。目前，房源已没人居住，且未发生过凶案。一番了解过后，阻碍大多数人买法拍房的两大因素——交付和风水，均被扫除。

万事俱备，只差下单。在与法院工作人员反复确认后，陈琤得知，原房主或租客对房源具有优先购买权，需提前到法院提交相关材料申请。考虑到房产为原业主自住，且原业主无力支付房价，最有竞争力的对手也已弃权。

开拍之前的周末，陈琤特意去周边的寺庙求签。开拍当天，共有4名竞拍者参与竞买，在经过37轮来回出价后，陈琤如愿拍下房源，价格为市场价的6.5折左右。

“全程紧张到不敢上厕所，生怕对手出价。每次出价都很纠结，也怕自己出得太高对手不接价，到时也要拍大腿。”回想起竞拍过程，陈琤用了一句话来总结：在对手的底价区间疯狂试探，本质上是一场激烈的心理博弈战。

每个人都在等待最佳时机。/《安家》

首战告捷，一系列流程工作等待开启。

拍卖次日，法院工作人员即告知买家，需要在一周内将首付款存进指定账户，3天内即可收到电子凭证。此后即是正常的按揭流程，准备收入流水、收入证明、征信报告等。签署一份份合同后，陈琤笑称自己成为了一位“签名工具人”。

拍卖、按揭、交房，整个流程只用了两个月。今年7月，设计师团队已经进场量房。如今，房子装修已经进入尾声，即将在今年最后一天完成入宅仪式。

如今，陈琤已计划好未来的日子——工作结束后到楼上的爸妈家蹭饭喝汤，酒足饭饱后回到自己的小空间里，过着不被念叨的夜间生活。最让陈琤感到踏实的，是买房即收房。

在陈琤看来，这份平静的图景来源于自己的冒险，必要时成为少数人中的一个也未尝不可。在外界看来，法拍房与风险强捆绑，但若只是担心风险而不切实际地调查，可能会错过一次“捡漏”的机会。错过，或许才是最大的风险。

法拍房，是不是一种虚假繁荣？

5折抄底、无门槛购房……法拍房中介的这类营销话术，很难打动偏好低风险投资的年轻人。“房住不炒”之下，房子的居住角度凸显，更多年轻人想在房产上找到松弛感。自带风险属性的法拍房，在备选清单中被不断后置。

中国裁判文书网显示，截至目前，共有331份文书涉及法拍房纠纷，涉及委托服务、交付验收、房屋质量等问题。

自带风险属性的法拍房，使人望而却步。/视觉中国

苦于分不清陷阱和馅饼的张晓，选择及时止损。

今年年初，她在阿里法拍网上相中位于广州市花都区的一处房源，并交了保证金。在房产详情页处，她发现房源仍带租约，且房屋现在仍有人居住的痕迹，经勘察证明情况属实。出于对交付问题的担心，张晓最终未出价，损失了保证金。

“买卖不破租赁，如果买下来后原租客不肯搬走，我没有信心保证房子能到我手上。”在谈及悔拍原因时，张晓坦言。

在张晓看来，法拍房最大的优点是可以确定产权，即购买过后产权属于拍卖者。但房子是用来住的，买房是为了享受，如果房产存在风险，就没有必要花巨资赌一个不确定性。毕竟，与折价部分相比，实打实的首付才是大头。

同样被风险劝退的购房者林佳，则在蹲法拍房的过程中成为一名“吃瓜群众”。

自从关注法拍房以后，林佳加入了多个交流社群。据林佳观察，法拍房市场出现了两个明显的现象：房源增加、流拍现象屡见不鲜。

“我印象最深的是，有投资客买入深圳的学区房，买的时候单价超过23万。后来深圳大学区制落地，加上调控升级，总价跌了几百万，拿出来拍卖还没人接盘。”

林佳介绍道，上述房源为“老破小”小区，基本上没有人买来自住。学区房泡沫破裂之后，房源价格大跌，炒房客资金断裂只能亏本拍卖。

无人问津的天价学区房。/受访者供图

一组数据佐证了林佳的判断。阿里拍卖统计的数据显示，2021年全年法拍房挂拍75.82万套，同比增长13.2%，阿里拍卖网站上的房产总标的物累计数量就达到了300万套。今年3月，这个数字变成310万套。其中，破产资产标的物为9.4万套、诉讼资产标的物为296万套。

《司法拍卖不动产行业白皮书》显示，2021年，全国法拍房平均成交折价率（成交价/评估价）为0.85，流拍率达到80%，远远高于20%的成交率。

在法拍房市场，见证命运的无常

每套法拍房背后，都有一个故事。企业家创业失败卖房抵债、投资客低价甩货、赌徒豪赌一夜败光家产……法拍房中介乐于讲述这些教训，吸睛的同时也埋藏着潜台词：教训越惨烈，折价空间越大。

作为故事的挖掘者和传播者，邱山也是故事本身。

邱山是深圳资深房产经纪人，于2007年入行，经历了深圳楼市从低谷到高峰再到低谷的3个周期。

利用信息差低买高卖，是房产经纪人赚得第一桶金的不二秘诀。2015年之前，房产交易尚未互联网化，房产中介会合伙将优质房源“吃下”，再“出货”给卖家，一买一卖间即有数十万差价落袋。

随着限购升级、交易透明化，常规房产操作空间减少，邱山将目光瞄准了法拍房市场。

2017年，深圳法拍房现场。/受访者供图

让邱山印象最深的拍卖，发生于2017年。

彼时，浙江温州籍商人名下的房产被摆上货架。在走上法拍路之前，该名商人曾高额贷款助推公司上市，但因经营不善导致资金链破裂。该名商人名下的4套房产，以单价不到5万元成交。此后，该房产市场挂牌价曾超过20万元/平方米。

邱山不禁感慨，每套豪宅拍卖的背后，都是一个企业的兴衰史。若是该名商人撑过去，等待房产升值，或许不至于导致房产被拍卖。若不是加杠杆投资，便不会有后面一系列悲剧的发生。

法拍房市场充满了信息差，这正是邱山所看到的商机。2016年，他成立了法拍房代拍公司，服务范围包括房屋尽调、价格测算、房产代拍和资金周转贷款等。

代拍行业越发火热。/图虫

随着房源增加，法拍房代拍行业迎来爆发式增长。天眼查数据显示，截至目前，全国共有1365家法拍房代拍公司，近1年成立的公司共有140家，成立时间5~10年的公司为56家。

据邱山观察，法拍房市场正处于从野蛮生长走向专业发展的阶段。

据其介绍，法拍房起源于2012年，是由杭州市萧山区人民法院处置执行的住宅抵押物，在阿里拍卖上成交，拉开了中国房地产网络司法拍卖的历史序幕。

如今，法拍房已经逐渐被市场接受。从最初的只有少数玩家的赛道，变成了普通人也能够得着的领域。

“但需要注意的是，随着玩家越来越多，法拍房的盈利空间也越来越小。炒作者多了起来，有时法拍房的价格甚至高于市场价，不少购房者交了智商税还不知道。”邱山建议，有意购买法拍房的买家应提前设定底价，避免在拍卖时激情出价。

广东华商律师事务所周争锋律师对此表示赞同。

周争锋提醒道，如果是出于自住需求，建议不买法拍房。

首先，法拍房的核心是金融，如果是居家自用而非投资需求，没有必要购买自带风险的产品，有些风险避无可避。其次，当前法拍房已经商业化，代拍公司已为客户做了优劣势筛选，普通人的专业能力难以与之匹敌。

在成熟的市场里，法拍房没有太大的盈利空间；而在三四线城市里，法拍房则有巨大风险，建议小白避坑。

周争锋指出，交付和税费是法拍房最大的暗雷。正常房源的个税为3%，若是继承、赠与、离婚析产和直系亲属原登记价过户后的房子，有些地方对此类房产个税征收为20%。如果不理解当地的税收制度，可能刚买入就损失了17%的利润。

此外，物业费、水电费等隐性问题，也是购房者常容易忽视的问题，但真正落地到交易上，上述费用都是不小的支出，建议购房者理性选择。

法拍房风险与利益并存，购房者应注意避坑。/《金都》

法拍房走向大众，与法律制度不断完善息息相关。困扰购房者多年的交付问题，在多方的努力下得到解决方案。

最高人民法院2021年12月21日对外发布《关于进一步完善执行权制约机制 加强执行监督的意见》。《意见》第18条规定，拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。

如果仔细阅读拍卖须知，会发现各地法院已形成体系化的信披模式，大到购房政策、税费清单，小到户型结构、水电明细，均悉数对外展示。信息透明化加大了炒房客的机会成本，劝退投机者的同时给予更多普通人选择的机会。

当下，房地产市场正处于去杠杆、保刚需的更替阶段。杠杆玩家卖房离场后，刚需购房者接过接力棒，实现市场资源的有效调配，让房子回归到真正有居住需求的买家手中。

中原地产研究中心统计数据显示，2021年，各地房地产调控政策高达651次，其中，打击炒房行为是政策调控的重中之重。2021年前9个月，各地房地产调控政策超500次，降低利率、减少税费为政策主线。

回头看，陈琤、张晓和林佳，代表的正是房地产市场中追求“安居”的刚需消费者。他们普遍关心的问题，正是：如何避免以抄底为由杠杆入市，顺利买到心中的Dream house。

让法拍房成为一种选择，正是政策给予大众的另一种“买房自由”。置身于调控周期中的个体，都在用行动推动着楼市向住有所居迈进。

作者：刘婷

编辑：晏非

校对：杨潮

排版：苦瓜