“苏州市拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房。”近日，一份江苏省苏州市政府部门拟“定向回购部分新房项目”的专家会议纪要备受关注。
“确实有这一消息，但具体实施细则目前还不清楚。据我了解，‘政府回购’的说法肯定是不合适的，‘定向收购’可能稍微准确些。”苏州市住房和城乡建设局（以下简称“苏州市住建局”）住房保障处一名工作人员向《中国经营报》记者阐释道。
诸葛找房数据研究中心监测数据显示，苏州市新房市场今年9月共成交10073套，环比上涨122.71%，同比实现转正；去化周期为9.2个月，较8月减少1.1个月。“9月，苏州市新房成交量较8月大幅提升，大概率是受到政府定向回购房源集中网签的影响。”
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在中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静看来，此类定向收购方式可以支持租赁市场发展，更好地为社会提供住房租赁服务，在缓解房企资金压力方面也会产生一定的积极效果。
定向收购推高销量
“我们项目总共801套房源，其中200多套已被相关部门以备案价方式集中收购，都是整栋楼拿的房源。”位于苏州工业园区的越秀悦见云庭项目置业顾问张峰（化名）向记者表示。
据了解，该项目位居苏州市9月份成交量排名第一位，是苏州市此次定向收购新房受益最大的几个项目之一。张峰表示，越秀悦见云庭项目在售房源建筑面积为89～121平方米，均价30800元/平方米，预计最迟在2024年底前精装修交付。“目前，项目仍处于在售状态，被集中收购的房源后续不会折价出售，因此不会影响房屋的价值。”
同样位于苏州工业园区的万科东方雅苑项目9月成交量达357套，位居苏州全市第三位。“苏州工业园区胜浦板块内的万科东方雅苑也在此次苏州政府部门展开回购的项目之列，很大程度上拉升了项目的成交水平。”诸葛找房数据研究中心表示。
记者在采访中了解到，在苏州市此次集中收购商品房过程中，地方国资企业扮演着非常重要的角色。苏州市住建局上述工作人员明确表示：“收购房源的出资方并非苏州市政府部门，而是以各区县的地方国资企业为主体。”
诸葛找房数据研究中心指出，从9月房企销售金额排名来看，排名靠前的房企均参与了本次定向收购。其中，苏州恒泰控股集团有限公司（以下简称“苏州恒泰”），销售金额为34.33亿元。苏州恒泰背后正是当地国资企业苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司，并参与了越秀悦见云庭和万科东方雅苑项目的开发建设。
张峰告诉记者，目前，此次被定向收购的商品房还处于不可出售状态，后期预计会被用作人才住房和租赁住房。
“此类做法并不是苏州市的独创，普遍和安置房、保障房、租赁储备住房等房源筹集挂钩。总体上，对于提振楼市行情、加快房企资金回笼、为政府层面扩充保障房房源等都有全方位的综合效应。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
事实上，早在2021年10月，苏州市召开人才公寓建设推进会就提出“未来3年全市提供不少于10万套人才公寓”。在房源筹建方面，会议指出，除支持各地通过集中新建、配建、用人单位自建等方式外，还鼓励盘活利用闲置建筑改建、整合市场房源等灵活方式筹建。
对此，陈文静表示，今年三季度，全国还有多地出台了团购优惠政策，多为三四线城市或二线城市的远郊区县。此类政策的核心是开发商可给予购房者不同程度的价格优惠以促进销售，同时对价格下限进行了一定程度的定向放松。
政策“组合拳”激活市场
受定向收购影响，苏州市新房成交量出现了大幅提升。诸葛找房数据研究中心监测数据显示，今年9月，苏州市新房市场共成交10073套，环比上涨122.71%，同比上涨28.33%，同比实现转正；成交均价为23294元/平方米，环比上涨5.32%，同比上涨0.51%。
而从库存量方面来看，9月，苏州市新房市场库存量为60621套，环比下降7.87%，同比下降14.49%；去化周期则为9.2个月，较8月减少1.1个月。
诸葛找房数据研究中心指出，9月，苏州新房成交显著上升，并不是市场的真实表现，刨除政府回购商品房的影响，成交水平大概率延续微幅上升态势。在多项政策利好下，苏州房地产市场仍在缓慢修复中。
记者注意到，今年以来，苏州市已多次优化调整楼市政策，涉及放松社保年限和二手房限售等多个方面。
今年下半年以来，苏州市在取消此前“认房又认贷”政策的同时，二套房首付比例也迎来了下调。其中，有房贷但已结清的，购买二套房首付比例从50%降至30%，有房贷未结清的则由80%降至60%。
9月1日，据当地媒体报道，苏州市吴江区对非本地居民放开购房限制，外地户籍只需向开发商提供身份证明，无需社保即可直接在吴江区内购买首套房，提供大专以上学历证明和一个月社保即可在吴江区最多购买三套房。
9月14日，苏州市内六区均放开了非本地户籍限购条件，无需社保可直接购房，外地人在认定为人才后可视同本市户籍，同样限购三套。但在9月16日，除吴江区外，苏州大市另外五区陆续恢复执行原限购政策，非本地户籍家庭购房仍要求3年内连续缴纳6个月社保或个税。
在国庆假期前夕，央行、银保监会、财政部和税务总局等部门接连发布了多条重磅利好政策，内容涵盖首套住房贷款利率下限、首套房公积金贷款利率下调、对居民换购住房给予个人所得税退税等政策。
10月8日，苏州市跟进执行住房公积金贷款利率下调和出售住房1年内重新购房的退税优惠。
政策“组合拳”也让苏州市二手房市场逐渐回暖。诸葛找房数据研究中心监测数据显示，今年9月，苏州市二手住宅成交4729套，环比下降15.75%，同比上涨17.64%。其中，自5月开始，苏州市二手房成交量已连续3个月呈上升趋势。
“9月，在苏州市二手住宅调价房源中，涨价房源占比为10.7%，较8月扩大了1.1个百分点。”诸葛找房数据研究中心认为，需求端的宽松政策持续释放，全国层面出台多条重磅利好政策，包括允许房价承压城市阶段性放宽贷款利率下限，换房退个税以及公积金贷款利率下调等，对提振市场信心有着重要意义。
