在“双循环”新发展格局的当下，房地产行业处于高速发展转向高质量发展的调整阶段，地产开发也逐渐从“增量时代”过渡到“存量时代”。面对新形势，企业及个人如何打破传统思维，寻求新的发展之道？

2023年8月4日，在“新城市·新产业·新资管|第三届中国资产流通年度峰会”上，23位重磅嘉宾、500 头部机构共聚上海国际会展中心，交流行业发展新思路。会议由AFC资资乐&REALTECH EXPO国际未来地产博览会联合主办，凤凰网房产|风财讯独家媒体协办，指导单位为上海虹桥国际中央商务区管委会，支持单位为闵行区南虹桥管委会办公室。

会间，安永大中华区房地产行业主管合伙人汤哲辉接受了凤凰网房产|风财讯的专访，就房地产行业政策、城市更新、民营房企破局之道等话题，展开深度探讨。

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凤凰网：您如何看待近期房地产政策新一轮的密集调整？

汤哲辉：从中央会议的表述来看，房地产市场的供需关系出现了重大变化，在这一前提下，政策端肯定要与时俱进，作出相应的调整，才能满足市场的发展需求。信贷政策等方面的调整也会为房地产行业带来更多正面的影响。

凤凰网：此前政策调整对市场作用似乎有限，新一轮调整会起到多强的刺激作用？

汤哲辉：讨论这个问题，关键是要弄清楚需求侧在哪里。房地产市场规模在2021年达到了历史高点18万亿，后来即便出现了下滑，但结构性需求，特别是改善型需求始终存在。而且，随着城市化建设持续推进，不论是城市更新、乡村振兴，还是可持续发展。在这个过程中，房企仍然大有可为。

过去，房地产行业处于“增量时代”，现在可能处于“资管时代”，盈利模式改变了，房企要与时俱进。在拿地之后，企业要精雕细琢，考虑怎样做出好的产品、长期的运营管理等，更好地实现盈利。

凤凰网：以您的观察，中国房地产未来规模将有多大？

汤哲辉：目前市场普遍认为房地产行业的规模正在缩量，未来可能会在10-12万亿的范围内。

凤凰网：对于传统地产商而言，在当下如何寻求突局之道？

汤哲辉：对于房地产企业而言，关键在于转型和创新。目前在数字化智能建造、绿色低碳等新赛道上，地产企业仍有很多发展机会。除此之外，代建代管、资产运营、旧城改造等也都存在一些转型机会。未来房地产企业可能会从过去单纯追求千亿规模、高周转，呈现出新型的多元化、高品质高质量发展。

凤凰网：目前关于特大超大城市三旧改造的新政出台，您如何看待城中村改造？

汤哲辉：不少特大超大城市的住房供需矛盾始终存在，很多在大城市工作的年轻人，面临着租房贵、租不到好房的情况，这就要求特大超大城市必须要做城市更新，要做城中村改造，来满足这部分群体的住房需求。所以，城中村改造对地产企业而言，是一个机会。

安永最近发布的《中国房地产行业2022年业绩概览及存量时代房企展望》中就提到了上海徐汇公租房的“一张床”项目，它就是给新时代建设者提供一张床，设置有8人间、4人间、2人间，租金大概在460元/月，而且还为租户提供了做饭、会客的区域。这就是很不错的城中村改造的保租房产品。

凤凰网：您觉得城中村改造有哪些挑战？

汤哲辉：城中村改造涉及到的利益方很多，如何协调好各利益方间的关系、厘清权属问题很重要。在城中村改造中，政府、老百姓、企业三方的利益要同时考量，做到让老百姓开心、让政府放心、让企业盈利，是最基本的原则。

此外，对于一些城市来说，涉及到历史建筑的改造，还要考虑如何平衡现实发展需求和文化留存。所以，城中村改造项目是很难做的，需要有担当的企业，也需要政府力量参与进来，才能把城中村改造做好，推动其成为社会高质量发展的重要组成部分。

在存量时代，城中村改造是一块不得不啃的硬骨头，也是城市发展的痛点难点。但只有把痛点解决了，才能为老百姓提供更美好的生活场景。

凤凰网：对于民营企业而言，参与城市更新的机会在哪里？

汤哲辉：目前很多民营企业在资金面仍然承压，首要任务是“保交楼”。少数稳健的民营房企开始逐渐布局代建代管，向轻资产转型。对于民营企业而言，其本身的经营特质决定了运作的高效率，这在做轻资产上是有一定优势的。所以，随着企业的轻资产转型，未来在房地产行业可能会产生一批服务类的房企。

凤凰网：房地产企业的调整阵痛还会持续多久？

汤哲辉：整体而言，地产行业已经触底。我也观察到，不少地产企业提出的口号是明年恢复拿地，在当前的政策环境下，其实还是非常有可能的。

凤凰网：目前有种声音就是说中国的房地产行业会长期的走L型。

汤哲辉：所以，房地产企业要转型和创新。如果企业依旧按老路在走的话，是走不出L型的。房企只有拥抱创新，才能从中走出来。

（出品|凤凰网风财讯 作者|陈文莉）