◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)

楼市,真的要“转向”了。


【资料图】

从本月24日最高层会议上,已明确一个重大信号,即房地产市场供求关系已发生重大变化,政策应“适时调整优化”。

换句话说,当前低迷楼市需要加大松绑力度,“大力”支持合理的刚需及改善性置业需求。

住建部积极响应,开出多副药方:其一,针对首套房,降首付比例和贷款利率;其二,针对改善性换购,税费减免;其三,针对限购松绑,“认房不用认贷”等。

从时间轴看,2021底起,此轮救市最初围绕C端购房者展开,要求银行缩短放款周期、降利率等,但效果不明显;去年11月起,开始松绑B端房企再融资等;如今,重心又回到C端围绕购房需求刺激上。

从住建部上周开的几个药方看,各地若认真领会其精神,外界相信绝不会辜负市场预期。事实上,近期北京、深圳、广州及长沙等一二线重点城市早就摩拳擦掌,急不可耐了。

此时,多少出险已久却持续挣扎中的大型房企,如今盼黎明前这一束光盼得太辛苦了,但也不要心存侥幸。

7月31日,世茂集团正式复牌,开盘补跌是意料之中的,相较于上次停牌,已持续近4个月,如今能争取复牌,就有机会跳出泥沼实现重生的希望。

为了复牌,世茂集团在上周五已集中补发了三份财报,涉及2021年业绩、2022年中期业绩及2021年全年业绩。

从业绩看,世茂集团2021年毛利率2.4%,亏损289.1亿元;2022年毛利率8.4%,亏损约206.7亿元。过去两年,该房企总亏损近500亿元,去年先后出售上海黄浦路、广州亚运城、上海外滩茂悦大酒店、北京分钟寺等项目。

截至去年底,世茂集团总资产6162.1亿元,总负债5367.06亿元,涉及合约负债1181亿元,有息负债总额2740亿元(注:2160.85亿元有资产抵押),其中一年内到期有息债务1913.7亿元,一年期以上有息债务826.35亿元

同期末,世茂集团净负债率约302.2%,较上年底156%飙升了146.2%,剔除预收款后资产负债率83.8%,较上年77.4%上升6.4个百分点,估计不少涉及交叉传染致加速到期等。

很显然,早就备受诟病的“三道红线”,问题就在这里,盲目急刹车不仅没让很多民营房企加速“去杠杆”,反而越来越严重,爆雷出险后,信用崩塌,又加速中长期债务提前到期,无疑会迅速压垮企业。

截至去年底,世茂集团手上现金及现金等价物220.3亿元,受限资金117.4亿元,现金(剔出预售监管资金)短债比0.03。

为解决债务危机,世茂集团去年以来积极推进涉及本金68亿美元优先票据、21亿美元及209亿港元的各境外银行借款和金融机构的境外债重组,今年4月初已将重组草案送达美元债债权人小组,各方正持续努力缩窄分歧。

针对境内债,世茂集团披露债权人已同意今年及2024年到期约121亿元长期债券及54亿元中期票据展期,但仍需时间确定展期计划及逐步签署展期协议。

注意!外界关注焦点之一,就是独立核数师对世茂集团两份年度财报给出“无法表示意见”的结论,对2022年中期财报称“无法发表结论”。

想在香港恢复上市需满足三个条件,其一,必须没有未发布的财报;其二,必须要有证明自己能持续经营的能力;其三,所有重大事项已经完全披露

对照来看,独立核数师的意见非常重要,但关键还在于房企自身,能否积极自救,特别是如今楼市政策又迎来重大拐点之际。

作为复牌条件之一,世茂集团明确回应了前任核数师在辞任函提出的“2020年或之前订立且此前并无披露的四项信托贷款安排”事项,总金额约74亿元

世茂集团表示,独立调查后,公司已委聘内部监控顾问审阅集团的内部监控,且本集团已采纳内部监控措施。

作为复牌条件之二,世茂集团对自身“家底”做了集中复盘,以表明其可持续经营能力。

截至去年底,世茂集团土储规模6050万方,在建面积约3814万方,2022年竣工面积约为585万方,2023年在建及竣工预计分别约3450万方、约600万方。

同期末,世茂集团手上存货账面值约3231.7亿元,投资物业账面值677.9亿元,较上年略有增加,其中旗下上海世茂股份自持商业约169万方。

同期末,世茂集团旗下世茂服务在管面积约2.616亿方,合约建面约3.413亿方;世茂集团已开业自持酒店有25家,加上6家租赁直营酒店,总客房数逾9400间

据世茂集团披露,2022年公司“酒店经营、商业运营及物业管理”三项收入合计近129亿元,作为“第二增长曲线”虽均有下滑,受疫情影响较为特殊,但占总营收630.4亿元的20.46%,较上年占比12.34%已提升逾8个百分点

世茂集团在2022年财报针对2023年展望曾提及“不断反思总结,砥砺前行,多管齐下应对变局”,并强调锚定“大飞机”战略不动摇更重视做好酒店、商业等经营资产及服务,形成长期韧性

实际上,万科、龙湖等优质房企正在努力的方向,也是加大经营资产及服务收入的比重,形成内生现金流主导的企业发展模式,摆脱高杠杆风险。外界也迫切期待,世茂能尽早走出困境实现战略转型。

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