本文来源:时代财经 作者:刘新歌


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深圳的楼市限购在深汕特别合作区打开了一个口子。

3月10日,网传消息显示,深汕特别合作区住建和水务局发布《关于积极支持刚性和改善型住房需求的通知》(下称“《通知》”),对限购、限售等楼市政策进行了调整。根据《通知》,自然人在深汕合作区购买商品住房不再受限购政策影响。

《通知》还优化了商品住房转让管理,禁止转让期限由之前的取得不动产权证书之日起5年内降低至2年内。此外,推行优先申购制度,即小于120平方米的商品住房仍优先面向辖区户籍居民销售,第二批销售则向其他区域客户放开销售,120平方米以上的大户型不受上述限制。而若辖区户籍居民或其家庭在辖区内已有商品住房,不再享有上述优先申购资格。

时代财经数次尝试联系深汕特别合作区住建和水务局,但电话始一直无人接听。不过,该区多位中介对时代财经确认上述限购、限售调整政策消息属实。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,2020年深汕合作区常住人口仅13万人,不到深圳本土10个区任何一个区的1/10。因此,靠本地人无法消化那么大的商品房体量。而之前的限购、限售政策,使新房销售下降,前期大规模储备开发的项目出现滞销。

深汕特别合作区是深圳的一块“飞地”。它由汕尾市鹅埠镇、小漠镇、赤石镇、鲘门镇等四镇组成,面积468.3万平方公里,距深圳市中心约120公里,中间还隔着惠州。2018年12月16日,深圳市深汕特别合作区党工委、管委会揭牌,深汕特别合作区正式成为深圳第“10+1”区。

《深汕特别合作区高质量发展三年行动计划(2019-2021年)》提出,到2021年,地区生产总值达150亿元以上,城市人口达25万左右,人均GDP和居民人均可支配收入增速显著高于全省平均水平。

楼市躁动则在一开始就被扼住。2017年5月,为防止炒房客扰乱正常的市场秩序,深汕合作区冻结了房产交易过户,并停止了户籍迁入工作。宅地出让也非常有限。美联物业全国研究中心数据显示,2016年至2018年12月19日,深汕特别合作区主要出让的是工业用地,三年内仅出让了6宗居住用地。

不过,2019年12月,深汕特别合作区对楼市政策进行了一次调整,启动合作区过渡期商品房销售工作,以解决2017年5月以来被冻结的楼市遗留问题。这次政策对限购的要求为,居民家庭持有的商品住房、商务公寓总套数不得超过2套,成年单身人士(含离异)持有的商品住房、商务公寓总套数不得超过1套。限售期限则为取得不动产权利证书之日起5年。

2020年8月,深汕特别合作区进一步明确和优化了商品房销售政策,相关政策通知里明确,其目的是加快振业时代花园二期、赤湖纯水岸花园、特区建发东部大厦、深汕湾智苑、深汕湾科技园、深汕绿地商务中心二期等项目销售。

赤湖纯水岸花园位于小漠湾文旅创新小镇,也是华侨城在深汕特别合作区的首个项目,拿地时间为2019年8月。华侨城2021年年报显示,该项目可售面积为130476平方米,累计销售面积63322平方米。项目中介柳茹(化名)对时代财经称,目前在售房源为三期的别墅和四期的小高层洋房,均为现房。

振业时代花园则位于鹅埠镇,是深汕特别合作区内为数不多的纯住宅楼盘。2016年3月,深振业以起始价1.08亿元拿下项目地块,建筑面积21.69万平方米,成交楼面价不到500元/平方米。安居客信息显示,目前该项目仅有少量二手房在售,单价近万元,其中几套小户型为内部转让房。“有一套元旦前才交楼。营销中心都不卖小户型,小户型是之前那些人抓在手上,现在市场回暖了,在备案价基础上加点价转出去。” 中介王阳(化名)对时代财经说到。另据安居客数据,2023年,深汕特别合作区的新房均价约1.7万元/平方米。

楼市政策或让他们变现的机会提早到来。“今年挺多人来合作区工作,而合作区主要是引进配套,商品房供应比较少,还是比较稀缺。”王阳说。

激发楼市活力或是此次取消限购、调整限售的原因之一。深圳住建局数据显示,深汕合作区2月份二手房成交量为0,一手房成交92套,仅占全市一手房成交量的4.51%。

根据易居研究院提供的数据显示,2022年深汕合作区新建商品住宅成交套数为1505套,相比2021年3030套下跌了一半。李宇嘉称,深汕的开发需要大规模土地储备、市政和基建设施建设,需要房地产发挥先行军的作用,即为区域开发发挥融资功能,从而为企业进驻、招商引资、吸引人才创造条件。

但他也认为,这与“房住不炒”并不冲突。“从政策调整看,鼓励大家长期投资深汕的信号很明显。不过,靠规划刺激楼市、激活资金面的逻辑已经是过去式,毕竟类似深汕的新区太多了,深圳的金字招牌能否在深汕见效,取决于深汕的规划能否落地。而这需要较长的时间来兑现。但不管如何,政策调整以后,必然会激活购买需求,尽管量没那么大。”

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