在过去的2022年，楼市在多重因素影响之下，销售大幅回落、多数房企资金链收紧、城投频繁托底拿地，虽然上半年房价整体呈横盘态势，但下半年持续下跌。根据中指数据显示，2022年中国重点100城新建商品住宅成交规模为2015年以来同期最低水平，同比下降近四成。

所以与2021年上半年“不让你买”的调控不同，由“不让你买”变成“支持你买”，支持刚性和改善性住房需求，2022年楼市政策进入全面宽松周期。

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其中在供应端，年底金融 16 条政策出台，“三箭齐发”支持房企融资，防范化解优质头部房企风险，改善房企资产负债状况。需求端则明确提出“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。”

于是过去一年全国有超300省市（县）出台房地产调控政策超千次，政策调控力度和频次达到近年来峰值。除降低商贷利率、公积金利率，10月1日起对出售后 1 年内重新购房家庭实施退税优惠外，各地也频繁放松限购、降低首付比例、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等等，来拉动楼市。

同时7月多地出现因为期房停工而导致的集体断供，让市场信心严重受挫，所以加快推进“保交楼”相关支持政策，推动项目快复工、早交付，也是2022-2023年的重点，让购房信心，稳定预期。

目前关于调控一线城市是微调，二线城市多采取渐进式方式模式，三四线城市已经基本放开。以合肥为例，过去一年的调控力度并不大，仅放开了新站、瑶海和新桥示范区的限购，对于热门区域新房、二手房的限购依然存在，对于多套房的限贷也依然严格，还有很大的放松空间。

不过从目前的效果来看，显然并远远没有达到预期，所以今年持续放松调控，支持刚性和改善型购房需求还是必然的趋势。

1月13日国新办举行2022年金融统计数据新闻发布会上，央行有关负责人也多次提及支持房地产的相关举措，如鼓励住房消费、降低房贷利率、“保交楼”贷款支持计划、“三线四档”规则将调整等等。

但随着城镇化速度放缓、人口出生率下降、老龄化程度上升，2017 年起我国城镇人口增量持续下滑，人口对住房需求的支撑持续减弱，楼市已经进入长期下行通道。

短期内，面对外复杂多变的宏观环境，经济下行压力明显加大，就业环境恶化、失业率增加导致居民收入预期明显减弱，加上疫情影响、楼盘停工等因素叠加，给市场带来很多的不确定。

所以购房者买房的信心明显受挫，从超前消费到理性消费，所以去年提前还贷屡上热搜，主动降低杠杆，而信心是重要也是最难修复的，更是需要时间。

另外，随着房价下行，市场已经由“投资推动”转为“需求拉动”，尤其改善型需求大幅提升。根据贝壳研究院的数据，改善购房群体（35-45 岁群体）占比由 2020 年的 26%提高到 2022 年的 30%。刚需购房群体（30 岁以下购房群体）成交占比由 2020 年 37%下行到2022 年的 34%。

城市能级越高，改善型需求越高，主要是一二线城市房价较高，刚需群体大部分无法“一步到位

”，有了一定的收入积累后就有了强烈的置换需求，合肥目前也是相同的趋势，改善楼盘大受欢迎，即便在市场最低谷依然屡屡触发摇号，二手房市场品质楼盘价格也是抗跌性最强，部分地段好的小区甚至逆市上涨。

所以接下来，乐观情况下如果经济持续修复，居民收入预期好转，销量会所有增加。而悲观情形下，经济恢复不及预期、居民收入下降，整体可能还会持续回落。

不过合肥近年经济发展迅速，并且作为省会城市，除了产业优势外还跌加了省会城市的虹吸效应，持续的吸引省内其他地级市人口流入，所以合肥35岁以下购房比例维持在45%以上，刚性需求旺盛。

并且合肥近年的土地供应量一直比较低，所以新房市场在国内各大城市中一直表现上佳，价格也是稳中有涨。2023年土地供应量也不高，在疫情影响消退以后，还是乐观的。

不过二手房挂牌量持续上升，已经达到10.7万套之多，但销量一直萎靡不正，在改善需求旺盛的市场下，不少购房者需要通过售房获取购房资格、或者以房换房来进行置换。

所以下一步合肥可能需要针对二手房市场出台相应的调控、支持政策，以在换房的过程中带动新房和二手房市场的流通。

整体上来看，一二线城市明年的市场不可能会比今年更差了，挤压的购房需求也有望在2023年逐步释放，而二季度以后价格可能也会趋于稳定，三四季度还是有希望小幅回升的，关键还是看经济修复情况了。不过不止城市间的分化加剧，城市内部的分化已经不可逆转，也将延续，并不会普遍回暖。

你觉得今年的市场会怎么样？欢迎一起来探讨！