观点网 开春时节，沪上陆续迎来新一批入市项目，浦东、杨浦、闵行、松江等9个区域均有新盘亮相。

值得关注的是，在此期间，保利与越秀联合打造的杨浦项目也上新了。

2月22日，保利越秀和樾天汇与古美华邸、馨嘉雅苑项目同步开启认购，除去首次开盘的江汇铭庭和古美华邸外，和樾天汇项目自去年12月就已开放了公共展厅，而此次进行推盘的房源均分布于项目一期。

(相关资料图)

保利杨浦带节奏

公开资料显示，和樾天汇项目总规划8幢高层住宅，共有624套住宅将在今年陆续进场，保利这一次拿出了340套公寓房源，均价达到11.5万元/平方米，社保系数0.17分/月，入围比2.5，主要面对户群十分明确——想要置业上海的中低积分改善型购房者们。

说起这宗项目的今生前世，于2022年二批次上海集中供地现场，在竞拍中接连失去四宗土地的保利发展，联合越秀以底价47.75亿元底价揽获了一块位于杨浦区江浦社区3.59万平方米地块，彼时楼面价为5.6万元/平方米，与目前超过11万的单价相差整整一倍。

从区域角度来说，保利这宗项目的售价或多或少映射出当前上海内环板块的价值攀升。

类似迹象同样体现在和樾天汇北侧邻居项目金隅外滩东岸的销售情况中，截至2月中旬，金隅外滩东岸已售住宅648套，网签率约97.3%。

该项目于2022年8月首开推盘，推出了270套公寓户型，或许是由于相邻加上联动价的影响，销售均价同样为11.5万元/平方米。从8月首次开盘到12月底的加推，金隅外滩东岸项目吸引了超2000组客户参与摇号。

金隅项目开盘阶段的火热从侧面证实当前杨浦内环区域新盘的空白，而保利与越秀选择在开年将和樾天汇项目推入市场，顺应了当前的楼市供需节奏。

更何况，保利手中的牌还不止这一张。

回到去年二批次土拍当天，携手越秀带走江浦社区地块后，保利并没有停手，继续联合上海建工以27.64亿元价格竞得了同地段的杨浦区江浦社区S-09宅地，这宗地块过去这里曾是街道社区卫生中心和旧区地块，周边商业配套成熟，占地面积2.25万平方米，建筑面积7万平方米。

拿地仅仅过去23天，地块就启动了规划设计方案公示，规划建设成住宅社区，并在此基础上实现旧城区更新，项目命名为保利建工海玥天汇，预计将在今年一季度正式入市。

据了解，海玥天汇首推房源数量相较和樾天汇来说要少一些，但销售均价依旧为11.5万/平方米。

两宗销售均价均超过11万元的项目，接连出现在杨浦这片新盘紧缺的区域其实并不突兀。

此前2022年10月，上海杨浦区政府发布了一则历史风貌保护项目实施主体公开遴选的答疑纪要，其中所提及相关地块的房地联动价达到了21万元/平方米。此价一出，瞬时突破了杨浦区域及上海市区最高新房的价格上限。

另外，2022-2023年以来杨浦区内的新房备案均价均超过了11万。其中，新江湾尚海湾项目的联排产品备案均价13.31万元/平方米，而今年仁恒海上源推出的公寓产品均价也达到了11.98万元/平方米。

内环新盘寻良机

事实上，保利在内环板块的选址大都趋向集中，以保利越秀和樾天汇与保利建工海玥天汇的地理位置为例，两宗项目之间仅相隔一个公共片区，落在了板块中心区。

值得一提的是，与保利项目处于同区域同板块的新盘项目还有两个。

其中，由上海城建置业开发的瑞仕云曜璟庭项目与和樾天汇相邻，已经于2月初开放了售楼处，预计将于一批次入市，预计首推342套房源，建面约90-185平方米3-4房，指导价10.99万元/平方米，交房时间则拟定在2025年3月。

另一边，同样坐落内环板块的中海海上和集项目，与瑞仕云曜璟庭仅隔一条马路的距离，因此区位差异较小。目前项目建设包含了复合商业、邻里中心、独栋企业公馆，预计也将在上半年入市，将推出约800套房源。

值得注意的是，这宗项目对于中海来说有着重要意义。

2022年1月，上海杨浦区推出首个市区联手、政企合作的城更项目，最终经过股权转让，该项目交给了中海地产与杨浦城建共同开发。经此，中海成功将项目版图挺进杨浦内环。

数据来源：公开资料，观点指数整理

与中海不同，保利已经在内环板块内布局了多宗住宅项目。除与其他房企合作操盘的和樾天汇及海玥天汇，位于内环东外滩地段的保利珑誉则号称拥有“一桥、四隧、双轨”的通勤路网，首期已于2022年11月开盘，二期项目也将在2月底推出。

在保利珑誉项目周边，还聚集了龙光与融创于2022年开盘的两宗项目，均价相似的三者之间形成了内环板块中的新房群。

其中，龙光在2020年7月以23.81亿元竞得杨浦区定海社区D2-2地块，彼时楼面价为6.54万元/平方米，后来项目被命名为龙光天境，并于2022年1月正式开盘。

而融创则是在2020年10月斥24.46亿元摘得了杨浦区定海社区D1-5地块，也就是后来的杨浦滨江壹号项目。同样在2022年1月，这宗项目也顺利开盘，且没有触发积分制，销售均价达到了10万元/平方米。

纵观当前落户上海内环的项目，多多少少都带有改善型住房色彩，而在今年购房环境下，该板块中的稀缺性或将逐渐有所体现。