来源：北京经营报
家住北京望京的刘先生终于在5月下旬卖掉了自己在花家地的一套小两居，代价是比预期价格降了80万元。
而在年初挂牌时，他还信心满满，提前签约了一套西城区的学区房。但市场行情在5月份急转直下，使得已启动换房“链条”的他措手不及，无奈之下只能“割肉”成交。
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今年以来，北京二手房挂牌量不断攀升，刚需客群愈加减少，意向客户观望情绪渐浓，让不少像刘先生这样着急换房的业主预期一降再降。
市场急转直下
年后，疫情影响消散，北京二手房市场在今年春节后迅速火热，前期积压的需求集中释放，二手房成交量迅速攀升。中指研究院数据显示，今年1~2月，北京二手房网签套数较2022年同期增长超10%。其中，2月份北京二手房网签套数环比增长超60%，受2022年2月春节假期低基数影响，同比增长超70%。
刘先生原本就计划今年在西城区买房，提前为孩子上学谋划，看到当时交易火热，为了抢占到合适的房源，即使当时自己手中的房子还没卖出去，但他仍然选择了尽快与卖家签约。彼时，他并不太担心手中房子的出手问题。
但等到了4月份时，刘先生的经纪人张峰开始向他提出了担忧，原因是看房客户逐渐变少，且购买意愿不是很强，大都希望再等等看业主是否愿意降价。
据张峰介绍，市场从3月下旬开始，热度就逐渐下降了。4月份时，部分热门区域成交量还能保持稳定，但多数区域的成交量就已经在下滑。
因此，进入5月后，即便是前期成交火热的东城、西城及海淀区域，市场热度也在逐渐下降。张峰以位于西城区广安门的“荣丰2008”为例，该小区被称为北京学区房的“占位神盘”，“400万即可上车”，4月份该小区在链家内部的成交数据是14套，而5月份截至月底时只成交了5套。
市场热度急转直下，令刘先生措手不及，他不得不在慌乱之中频繁调整挂牌价格，最终以490万元的价格“割肉”成交。
“可以再等等看”
多位在北京市场拥有多年从业经验的经纪人表示，当前北京二手房市场的供应量处于历史高峰。
张峰以其所任职的贝壳找房为例，截至5月底，贝壳官网上显示北京二手房挂牌量将近12万套，但据他介绍：“有些房源并没有在官网上展示，实际上，从去年年底时，贝壳内部挂牌量就开始攀升，今年年初时内部挂牌量达到13万套，目前已经超过14万套，而正常年份的内部挂牌量则在11万~12万套。”
张峰认为，这可能与去年10月份发布的《财政部税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策》有一定关系。据他解释，以往业主在卖房时需要交个税，北京的房产总价一般都较高，相应的个税额也高。而在该项政策执行后，业主在“卖一买一”时，如果新买的房子比原来的房子总价高，就可将前期卖房的个税退回给业主，这就导致原本没有着急换房的业主也开始挂牌。“我今年操作的一个客户，昌平回龙观的一套70多平方米小两居，卖一买一后，退个税有将近60万元。”
因为挂牌量的增多，使得不少意向客户有了充足的挑选空间，卖方不得不降低预期，尤其是在总价较低的刚需房源上。
据了解，为简化二手房交易流程，降低交易成本，今年3月31日，北京市宣布启动二手房交易“带押过户”。但据业内人士介绍，目前银行方面的办理细则仍待明晰，市场尚无相关成交案例，政策对二手房市场交易效率的影响尚待观察。
此外，5月初时，住建部和市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，其中对于房产交易中的服务收费问题，明确提出要引导房地产经纪机构应当明码标价，要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。随后，有市场消息称，北京房地产中介行业协会曾于5月中旬邀请房产经纪公司召开座谈会，谈论了房产交易中介费率问题，但还未形成最终结论。
“因为不知道后续是否会有明确的政策出台，我所接触的不少业主现在都是持观望的态度。北京市场体量极大，任何政策一出台，在别的城市可能不会很快有变化，但在北京市场则会立马反映在成交上。”张峰表示。
“老破小”越来越难卖
“整个回龙观板块挑选二手房的思路其实非常清晰，这里的房源主要可分为不带电梯的经适房以及带电梯的商品房两类。”在整个北京市成交排名靠前的昌平回龙观板块，经纪人周磊用上述一句话总结清晰地介绍了该板块的房源情况。
据他介绍，这两类房源的居住品质差别比较大，经适房大多是砖混或钢混结构，抗震性和隔音效果差，不带电梯，楼层较低，大部分是2.55米的层高，物业品质较差，物业费约为0.6元/平方米/月。而商品房抗震性和隔音效果较好，层高大多为2.6~2.7米，物业品质较高，板块内最便宜的也要1.8元/平方米/月。
居住品质的差异反映在价格上，则是两类房源每平方米近1万元的差价。此外，周磊表示，4月份以来，北京二手房市场热度逐渐下降。在回龙观板块，同样面积的两居室，经适房平均成交价格跌了将近50万元，而商品房则相对跌得少一些，为10万~20万元。
“现在我们在回龙观接触到的客户结构已经有明显变化，周边都是各类科技公司和大厂，客户以90后居多，他们对于买房的需求和想法跟70后、80后很不一样，不再是‘有得住就行’。”周磊说道，“在前期看房时，我的很多年轻客户对于‘老破小’都是直接pass掉。”
孙先生是周磊的客户之一，为了给自家4岁的孩子在海淀准备学位，他和妻子决定将房子置换到海淀。年初，他们将自家在回龙观新龙城小区（商品房）的一套两居室挂牌，初始价格定为567万元。
原本对“老破小”的居住环境有一定的心理准备，但在实际看房后，孙先生夫妻俩开始犹豫：“之前住惯了宽敞明亮的环境，一下子很难适应。”恰巧此时看到了海淀区有合适的新房项目，于是夫妻俩果断签约。
周磊表示，孙先生夫妻俩在新龙城的房子，如果市场行情好的时候基本可以卖到540万~550万元，而现在他们已经将价格调到了509万元。“因为海淀新房供应本来就少，开发商对客户的付款方式非常‘挑剔’，必须在规定时间内付齐首付，否则房源就会被收回，因为并不缺买家。”
多位经纪人表示，北京市场“卖一买一”的客户占比非常高，客户在置换时的需求基本上都是为了“改善”， 二手房换房时间平均在4~7年。
在走访中了解到，换房客群的一些典型“画像”包括：年轻夫妻结婚时先买小户型二手房“上车”，等到生育或孩子要上学时置换成面积较大或学区配套较好的房子；老年人将此前自住的“老破小”卖掉，置换成居住品质较好的房源。
张峰表示，自己在日常交易中也观察到，除了有优质的教育配套外，那些所处板块产业密布、周边交通医疗配套齐全、小区物业品质高、楼龄新的房源在后期更易出手。
周磊认为，随着年轻购房客群占比的提升以及老龄化的加剧，“老破小”房源将越来越难卖。据他解释，这类房源因为房龄较大，房屋建筑品质一般，在贷款时可贷额度较少。“对于购房者来说，则意味着首付比例会比较高，至少这一点对于刚需群体就很不友好。”因此，他建议购房群体在买房时注意房龄大小，以及自己预计居住的年限，要考虑到后续自己换房时是否能够顺利置换。
也有业内人士指出，虽然目前市场存量在上升，没有配套加持的“老破小”会越来越难卖，但北京市场的特殊性在于其市场保有量大、需求量大且多元，仍需“平常心”看待。
