作者：子非鱼

(资料图)

01 | ​楼市转跌了

在写这篇文章之前，我多次说过，热点城市的楼市在3月下旬开始，就表现出了疲态。5月1日，从机构披露的数据来看，果不其然。

克而瑞披露的4月份数据显示，实现销售操盘金额5665.4亿元，单月业绩环比降低14.4%；同比保持增长，涨幅超30%。同比增加，环比下降。

这说明，虽然相比于去年同期的成交量要好，但相比于3月份的躁动，已经转跌，后继乏力之态尽显。

再看另外一家机构诸葛找房数据研究中心披露的二手房数据。

4月份截止到27日，10个重点城市二手住宅成交80503套，环比下降9.34%，同比上涨80.43%。

和新房的成交情况一致，同比虽然较去年好很多，但相比于3月份的小阳春，已经开始转跌。

细化到城市来看，十大热点城市中，除了苏州、南京环比略有增长外，其余如北京、深圳、杭州、成都、佛山、东莞、青岛、厦门，环比都在下降。

4月份前27天，北京二手住宅成交12791套，环比下降25.68%，北京在经历了2-3月需求的集中释放后，4月开始显露不足，成交恢复至1.2万套左右的常态化水平。

杭州紧随其后，在3月份成交量冲破万套的背景下，4月前27天成交6227套，环比跌幅为25.57%，已经再次跌破万套。

青岛环比下跌11.79%，深圳环比下跌6.14%。

成都在连续两个月刷新历史新高之下，终于迎来了转向。但成交量仍在2万套之上。

02 | 意料之中

对于中心城市的成交量不可持续的表现，本号早有预测，因为这都是意料之中的。

2月与3月成交量走出了一波小高潮，主要是因为：

第一，压抑三年的刚性需求在一季度集中释放。

第二，中心城市二手房集体降价让利。

根据诸葛找房数据研究中心披露，3月热点城市二手房挂牌房源中的调减房源，80%以上在降价。

成都目前二手房挂牌房源中，有超80%在降价。

西安二手房挂牌量已经冲到了18.3万套（诸葛找房平台数据），其中调价房源中有85%左右在降价出售。

当下杭州二手房挂牌房源中超过90%在降价。

其他热点城市，大体也是如此。北京目前二手房涨价房源占比22.7%，降价房源占比77.3%。

上海与北京的情况非常相似，二手房房源中上涨比例只有22.8%，下降比例则高达77.2%。

南京二手房房源中，降价占比79.96%。

苏州2月末的降价房源占比也接近80%。

需求爆发，叠加二手房降价让利，再加上房贷利率处在最低，同时在大环境改善之后，不少人对经济与收入复苏过度乐观，才有了2月份，尤其是3月份争抢式地上车。

但是，这种形势显然很难维持下去。诸葛找房披露的数据显示，4月份热点城市二手房调价房源中，降价比例比3月份进一步扩大，达到了86.3%。

降价面积在扩大，成交量反而乏力。

因为：

一方面，需求在一季度集中爆发后，已经消耗得差不多。

另一方面，大多数人对经济与收入复苏过度乐观的预期，并没有出现。

随着一季度各项宏观数据公布，会发现，尽管GDP增长了4.5%，超预期复苏不错，但是几个关键经济指标仍存在不确定性。

表面上看，出口扭转了下跌趋势，在3月份实现了超预期增长。

但是， 很大程度上是压低工业生产品出厂价格，牺牲利润的结果。我们可以看到，进入今年之后，工业利润在原本就下跌的趋势之下，突然跳水，3月份跌幅虽然有所收窄，但相比于过往跌幅仍非常大。

来源：国家统计局

这说明，工厂都不怎么赚钱了，甚至是亏损的。

国家统计局公布的4月份最新制造业PMI指数回落至荣枯线以下。

来源：国家统计局

种种数据都在表明，当下的制造业压力巨大。

而制造业的发展情况直接决定了我们的就业情况，因为作为我国经济压舱石的制造业，占就业人口高达18.1%。

于是，我们可以看到，在制造业遭受不确定的背景下，我们的年轻人失业率创6个月来新高。

此外，根据财新网最新报道，工业生产、投资表现低于预期，房地产投资降幅再度扩大，居民人均可支配收入实际增速低于经济增速，加之部分数据之间并不匹配，市场普遍认为近期出口、消费、房地产改善的可持续性存疑。

此外，美欧刚刚经历一场银行业危机，经济可能还会面临一定向下的压力，“尤其是在4、5月之后，中国出口再次下降的可能性不小”

总结下来就是一句话：

收入与就业非但没有复苏，不确定性还在加大。

楼市复苏，需要依赖信心、收入和就业，而目前，这三者仍充满着不确定性，尤其是就业。

03 | 新一轮救市已经启动

正是基于这样的大背景，这样的现状，所以我们看到，中心城市新一轮救市行动，已经悄然启动。

3月份以来，厦门、郑州、沈阳、合肥不断放松限购。

进入4月份，杭州放松了钱塘区的限购，并正式发布了降低落户门槛的文件，门槛由本科降低至专科。

合肥在一周前将非限购区域内的首套房首付比例降至20%，二套房降至30%。

首套房首付比例不得低于30%。二套房，如果首套房贷款结清，则首付比例40%，如果未结清首付比例则要50%。

此外，深圳的二手房指导价也名存实亡。虽然仍要求中介按照指导价执行，但是银行贷款已经不再看指导价。

广州方面，南沙传来了放松限购的消息。北京方面，也开启了一区一策措施。

中心城市新一轮救市已经启动。

同时，中央层面上也在加大力度推动楼市复苏。在最新召开的中央政治局会议上，高层对楼市有了新的表态。

除了之前反复强调的房住不炒外，这一次有一个新提法：

在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

这句话前半句意味着后续超大特大城市的城中村改造会加大，会创造一批需求来拉动去库存。

后半句则是一方面完善大城市的基础设施建设，另一方面拉动GDP增长。

同时，最近一段时间，在推动就业、消费、出口等方面，中央到地方各种文件纷至沓来。

4月份作为二季度的开门之月，已经会表现出了乏力之态。在一季度将积压的需要消耗得差不多的背景下，二季度楼市想要保持势头，什么招数都不好使，唯一的指望就只有经济、收入和就业的复苏。

后续如何，且行且看吧。