观点网 “下半年万科业绩将比上半年更好。”

半年前的2022年中期业绩会上,万科管理层表示将稳定发展放在首位。走过行业高速增长期,万科已迎来更注重稳定发展的下半年。

将时间线拉回今日,2023年元旦刚过,万科便紧接着碧桂园披露了12月的销售成绩单。


(资料图片仅供参考)

具体来看,于2022年12月,万科实现合同销售面积286.9万平方米,合同销售金额人民币397.6亿元,同比下降37.44%。

而综合2022年1月至12月份的销售情况,万科累计实现合同销售面积2630万平方米,实现合同销售金额人民币4169.7亿元,同比下降33.58%。

相较于2021年的销售数据,万科提交的2022年成绩单既像是在市场修复缓冲期中挣扎的结果,也从侧面反映了当下市场销售的真实情况。

拿地节奏

万科披露的公告中还提及了2022年12月单月所获取的项目情况。自2022年11月份销售简报披露以来,万科新增加开发项目4个,风别分布于上海、广东东莞、陕西西安以及贵州贵阳,四宗项目合计占地面积21.4万平方米,总计容积率建筑面积104.8万平方米,需支付权益价款为124.83亿元。

其中,万科于上海新增开发位于静安内环内的住宅项目“万科翡翠雅宾利”四期,权益比例达到70%。该项目四期地处上海市中心,商业、教育及医疗等各方面配套较完善。周边含括了虹口龙之梦、大悦城等购物中心,距离南京路商圈、陆家嘴商圈、静安寺商圈较近。

而提及雅宾利项目四期的建设,则要从2015年说起。2015年10月30日,上置集团发布公告称,向Mainlandcn Ten Company Limited出售美盛资源60%股份及美盛资源60%股东贷款,总代价为5.48亿元。据了解,美盛资源为上置集团全资子公司,而Mainlandcn Ten Company Limited为万科全资子公司。

值得注意的是,美盛资源的主要资产为持有的上海硕诚股权,而上海硕诚名下则是上置·绿洲雅宾利花园项目(现在的万科翡翠雅宾利项目),而雅宾利四期地块为毛地出让,万科接手后将面临动拆迁等问题。据此,在经过长达7年的拆迁建设后,雅宾利四期项目得以进一步推进开发,项目占地面积4.4万平方米,综合容积率5.8,建筑面积25.2万平方米,总权益价格84.42亿元。

另悉,万科于陕西西安雁塔区的东等驾坡项目首期权益比例为60%,占地面积9.7万平方米,建筑面积44.3万平方米,总权益价款为22.54亿元,这宗项目的案名已经定为“万科东望”,位于西安雁塔区幸福南路以东,东月路以北,康宁路以南。

另外值得注意的是,万科东等驾坡项目为分批次摘地,且为城改项目。对于万科来说,这宗项目的开发代表着其已经打进了西安的主城区。

回顾目前万科于西安的住宅项目,基本都集中在外围城区,例如泾河新城的万科未来时光项目、蓝田的万科四季花城项目、沣西的万科沣华锦鸣项目等。而于12月新开发的东等驾坡项目则位于西安的雁塔城区,地理位置则更为优越。

除了新增4宗住宅项目开发外,于12月,万科还新增了一宗物流地产项目。具体来看,万科新增的项目位于安徽合肥,项目名称为肥西冷链项目,权益比例100%。这宗物流地产项目的占地面积达到10.7万平方米,建筑面积则为11.2万平方米,项目所需支付总价为2.63亿元。

年末发债

作为当下的头部房企之一,万科在12月初还乘上了市场利好政策的东风。

于12月2日,珠海华润银行与万科签订战略合作协议,并实现当天签约、当天放款;12月5日,招商银行与万科集团达成地产开发贷款方面的战略合作;12月8日,民生银行又与万科签署全面战略合作协议,围绕商品房、保障房、绿色建筑、城市更新等领域提供金融服务;同日,万科还获得了北京银行的意向性融资;12月14日,建设银行上海分行与万科签署合作协议,进一步提供房企综合金融服务。

在这一系列签约合作之后,万科于12月16日召开了临时股东大会,表决通过《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》和《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》两项议案。

在会议上,郁亮特别表示,过去一段时间万科主要做了两件事情:一是保证自己活下去;二是提供客户愿意买单的产品和服务。“抓住这两条,无论市场如何变化万科都能够活下去、活得好、活得久。”

在公开会议中持续释放信心之外,万科也在用持续发债的行动向市场传达积极信号。

12月22日,万科拟发行37亿元中期票据。其中,15亿元用于补充公司流动资金,增加公司现金管理的灵活性,进一步改善公司财务状况,提高公司持续盈利能力;22亿元用于项目建设。

一周之后,万科便正式发行了“22万科MTN005”,期限3年,起息日为2022年12月28日,兑付日为2025年12月28日,发行利率3%。

另悉,在拟发行37亿元中票的后一天,万科还披露了50亿元中期票据募集说明书。截至募集说明书签署之日,万科待偿还境外债45.74亿美元及19.55亿元人民币,待偿还境内债券484.37亿元人民币。

值得注意的是,在万科披露公告拟发行上述两笔中票期间,其董事会还审议通过发行境外上市外资股(H股)方案的议案。于12月20日,证监会官网也披露公告表示,已接收万科H股增发的相关材料。 

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